Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Имеет ли право военнослужащий сдавать ипотечную квартиру в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аренда квартиры — предполагает взаимоотношения между арендатором и арендодателем, при которых собственность арендодателя переходит во временное владение и пользование арендатору за арендную плату. То есть сдача квартиры в аренду предполагает заключение договорных отношений, регистрацию договора аренды, получение дохода, его декларирование и оплата налогов.
Зачем офицерам и рядовым сдавать жилье в аренду
Многие рассуждают приблизительно следующим образом: за квартиру или дом для военного и так выплачивают из государственной казны, значит, можно обойтись без беспокойства о процентах и дополнительном доходе.
Но жизнь военнослужащих, как и сама система НИС, имеет свои особенности. На практике это выглядит так.
Накопительно-ипотечная система дает право получить квартиру за службу в армии. Банки готовы выдавать займы разных размеров, но государство выплачивает конкретную сумму, ― в 2022 году размер выплат составляет 25920 рублей в месяц. Если военный хочет взять в ипотеку жилье подороже, придется добавлять собственные средства.
Одна из главных причин, побуждающих военного сдавать приобретенную в ипотеку квартиру это дополнительный доход.
Следующий момент ― наличие служебной жилплощади. Как правило, она полагается тому, у кого нет собственного жилья в пределах гарнизона, в котором проходит служба. . Соответственно, при приобретении недвижимости в пределах гарнизона, военнослужащий лишается возможности иметь служебное жильё либо получать поднаём.. Учитывая частые переводы из одной части в другую, выбирать жилье по месту службы нет смысла.
В итоге после получения ипотеки обычно складываются следующие ситуации:
- в новой квартире живут родственники или друзья заемщика;
- жилплощадь простаивает пустая;
- жилье сдается в аренду.
Кто может рассчитывать на жилищную субсидию?
С 2014 года в России действует еще одна форма обеспечения военнослужащих жильем — государственная жилищная субсидия. Это безналичная социальная выплата, предназначенная военнослужащим в целях приобретения или строительства жилья, которую также называют Единовременной денежной выплатой (ЕДВ). У такой формы поддержки есть большой плюс: военнослужащий сам может выбрать жилье для покупки в любом регионе России (вне зависимости от места службы) или вложить деньги в строительство дома.
На получение жилищной субсидии имеют право следующие категории граждан, признанные нуждающимися в жилье:
- Военнослужащие, заключившие контракт до 1 января 1998 года;
- Военнослужащие, находящиеся на военной службе более 20 лет;
- Военнослужащие, уволенные со службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с сокращением (после 10 лет службы);
- Семья военнослужащего, погибшего после увольнения со службы.
Можно ли сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке?
Как правило, квартиру в ипотечный кредит приобретают те люди, которые хотят получить собственное жилье, что бы в нем жить. Все просто. Но некоторые заемщики таким образом пытаются заработать, если так можно выразиться.
Например, у человека есть определенная сумма средств, которую он может использовать в качестве первоначального платежа. После покупки квартиры в кредит заемщик не заезжает в нее, а начинает сдавать квартирантам.
Сумму, полученную от сдачи квартиры, заемщик переводит на счет банка, то есть погашает долг. Таким образом квартира, что называется, обрабатывает сама себя.
В последнее время широкую популярность обрела так называемая военная ипотека, то есть ипотечный кредит для военнослужащих. Отсюда и возникает вопрос, можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке.
Как известно, многие арендодатели предпочитают сдавать квартиру, не декларируя при этом доходы, хотя на деле это оказывается коммерческой деятельностью. А ведь военнослужащий не имеет право заниматься коммерческой деятельностью в соответствии с пунктом 7 статьи 10 закона «О статусе военнослужащих». Военнослужащие не вправе:
Заниматься другой оплачиваемой деятельностью, за исключением педагогической, научной и иной творческой деятельности, если она не препятствует исполнению обязанностей военной службы.
При этом педагогическая, научная и иная творческая деятельность не может финансироваться исключительно за счет средств иностранных государств, международных и иностранных организаций, иностранных граждан и лиц без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации или законодательством Российской Федерации;
Заниматься предпринимательской деятельностью лично или через доверенных лиц, в том числе участвовать в управлении коммерческими организациями, за исключением случаев, когда непосредственное участие в управлении указанными организациями входит в должностные обязанности военнослужащего, а также оказывать содействие физическим и юридическим лицам в осуществлении предпринимательской деятельности, используя свое служебное положение.
Исходя из написанного выше, легко сделать вывод, что в данном случае заемщику сдавать квартиру нельзя. правда, кто-то может сказать, что военнослужащий может поселить в квартиру квартирантов и выдать их за своих друзей или родственников — и будет прав, поскольку доказать предпринимательскую деятельность в таком случае сложно.
Если бы мы говорили об обычной ипотеке, которая выдается простым гражданам, то можно было бы заявить, что они не могут сдавать ипотечное жилье в аренду — в кредитном договоре обычно прописан соответствующий пункт.
Но поскольку залогодержателем квартиры является Министерство обороны РФ, которое и выплачивает долг по кредиту за заемщика, то можно обратиться к статье 40 федерального закона «Об ипотеке».
Вот что там сказано:
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом.
А это говорит о том, что если пункта о сдачи жилья в аренду в договоре нет, то, теоретически, квартиру можно сдавать. Только не забывайте, что это все-таки коммерческая деятельность, которой заниматься военнослужащим нельзя. Вот такая двоякая ситуация.
Как предоставить в аренду жилье?
Военные арендаторы отличаются от обычных, ведь оплачивает их жилье воинская часть. Сдать военнослужащим однокомнатную квартиру достаточно сложно, в таких обычно проживают офицеры высоких чинов.
Большей популярностью пользуются 2-ух и 3-ех комнатные квартиры, в которых будут проживать 2-3 военнослужащих.
Большая особенность здесь заключена в оформлении договора. Они бывают двух типов:
- договор оформляется на одно человека, того, кто считается старшим среди остальных. Имена других проживающих просто прописываются в договоре, но оплата берется с каждого по равной доле, сложенных вместе.
- Несколько договоров — по числу комнат в жилье, как будто каждый снимает жилье отдельно, но от одного хозяина. Стоимость жилья также поровну делится на всех и оплачивается в сумме арендодателю.
Чтобы сдать квартиру военным, нужно:
- сделать копии бумаг, подтверждающих то, что сдаваемое жилье находится в собственности.
- Подписать договор, который выдается военным в части. В нем минимум информации: нужно заполнить цену, имена и паспортные данные. Другую информацию в него вписывать нельзя. Заполнять его нужно без ошибок, так как данный документ у арендаторов только один, запасного нет.
По этой причине можно предложить им подписать еще один обычный договор, в котором прописываются все нюансы аренды жилья, чтобы можно было построить адекватные отношения между нанимателями и наймодателем.
- Копии документов на собственность и договор от части в обоих экземплярах идут на проверку в воинскую часть, после получения печати один экземпляр возвращается арендодателю.
На всякий случай можно взять залог – так точно можно убедиться в том, что военные вернутся. Теперь можно заселить военных.
Сдавать ли ипотечную квартиру
Заемщики, собираясь приобрести квартиру в ипотеку сразу задумываются, смогут ли они продолжительное время выплачивать задолженность перед банком. Срок кредитования значительный и чем он больше, тем выше переплата за услуги банка. За это время могут произойти разные события, в том числе – снижение уровня доходов заемщика, ухудшение здоровья, потеря стабильной работы и другие. Ипотечный калькулятор онлайн позволяет взвесить все минусы и плюсы ипотеки, но алгоритм расчета не учитывает различные форс-мажорные обстоятельства. Можно ли снизить бремя кредита, сдавая в аренду ипотечную квартиру? Могут ли возникнуть у заемщика в этом случае проблемы с кредитной организацией?
Покупка квартиры в ипотеку, как правило, сопровождается оформлением ее в виде залога, что гарантирует выполнение обязательств перед банком по возврату ссудных средств. Да, заемщик имеет право собственности на жилье, но он не может им свободно распоряжаться. По действующему законодательству, залогодатель (заемщик) может без согласия залогодержателя (банка) сдавать в аренду объект залога по ипотеке, но при условии срока, не превышающего даты завершения кредитных обязательств и в соответствии с прямым предназначением имущества. Получается, что передавать в наем ипотечную квартиру без согласия банка можно.
Купить квартиру по военной ипотеке и сдавать ее в аренду
Чтобы квартира «работала» и приносила деньги ее можно сдать в наем. Полученные от сдачи жилья деньги можно пустить на досрочное погашение взятых кредитных обязательств или другие нужды. Разрешено ли военнослужащим сдавать жилье, приобретенное по программе военной ипотеке, постараемся вкратце описать в данной статье.Казалось бы, каждый, у кого есть лишняя незанятая квартира, может сдать ее и получать доход.
По сути, это является коммерческой деятельностью, однако, в нашей стране не все декларируют доходы.
Что касается военнослужащего, то он не имеет права заниматься любой коммерческой деятельностью. И это прямо сказано в законе о статусе военнослужащего:…заниматься предпринимательской деятельностью лично или через доверенных лиц, в том числе участвовать в управлении коммерческими организациями, за исключением случаев, когда непосредственное участие в управлении указанными организациями входит в должностные обязанности военнослужащего, а также оказывать содействие физическим и юридическим лицам в осуществлении предпринимательской деятельности, используя свое служебное положение.Однако, данная ситуация имеет двоякий смысл. С одной стороны налицо извлечение прибыли, которая запрещена военнослужащим, с другой, любой владелец имущества имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению.
Никто ведь не запрещает военнослужащему сдавать квартиру и в случае, какой бы то ни было проверки, сказать, что поселил там родственников. И данный вопрос до сих пор не имеет четко отрегулированного решения на законодательном уровне, но на практике всё выходит проще.Стоит отметить еще несколько пунктов, над которыми стоит задуматься:1) Предпринимательская деятельность подразумевает систематичность, что в случае аренды квартиры подразумевает периодическое заселение и выселение жильцов.
Доказать подобную систематичность не представляется возможным.
«…предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.»
2) Квартира, купленная по находится в залоге у банка и государства (в лице ФГКУ Росвоенипотека). Согласно ФЗ об ипотеке:
«Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом…»
И если государство равнодушно относится к подобным вещам, то некоторые банки запрещают сдавать внаем квартиру, приобретенную с помощью их заемных средств, и прописывают данное условие в кредитной договоре.
В некоторых случаях, при нарушении данного условия, банк может взыскать штраф за подобное деяние или вовсе потребовать досрочное погашение долга. Поэтому, лучше всего заранее , который занимает более
Можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке
/ / Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой.
В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки.
Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.Если бы мы говорили об обычной ипотеке, которая выдается простым гражданам, то можно было бы заявить, что они не могут сдавать ипотечное жилье в аренду — в кредитном договоре обычно прописан соответствующий пункт. Но поскольку залогодержателем квартиры является Министерство обороны РФ, которое и выплачивает долг по кредиту за заемщика, то можно обратиться к статье 40 федерального закона «Об ипотеке».
Вот что там сказано:Заниматься предпринимательской деятельностью лично или через доверенных лиц, в том числе участвовать в управлении коммерческими организациями, за исключением случаев, когда непосредственное участие в управлении указанными организациями входит в должностные обязанности военнослужащего, а также оказывать содействие физическим и юридическим лицам в осуществлении предпринимательской деятельности, используя свое служебное положение.Но, тем не менее, учитывая то, что квартира по военной ипотеке фактически не требует затрат в плане оплаты кредитных обязательств, средства, полученные за сдачу её в аренду, могут стать довольно стабильным источником доходов, что искупает все сложности при оформлении документов.Нередко случается такая ситуация, что военнослужащий, уже получив жилье, вынужден переселяться в другой регион, в связи с изменением места службы. Что в таком случае делать с недвижимостью, тем более, если нет желания, а порой и возможности его продать, но право на пользование ею остаётся?Чтобы квартира «работала» и приносила деньги ее можно сдать в наем.
Полученные от сдачи жилья деньги можно пустить на досрочное погашение взятых кредитных обязательств или другие нужды.
Разрешено ли военнослужащим сдавать жилье, приобретенное по программе военной ипотеке, постараемся вкратце описать в данной статье.И если государство равнодушно относится к подобным вещам, то некоторые банки запрещают сдавать внаем квартиру, приобретенную с помощью их заемных средств, и прописывают данное условие в кредитной договоре. В некоторых случаях, при нарушении данного условия, банк может взыскать штраф за подобное деяние или вовсе потребовать досрочное погашение долга. Поэтому,
В каких случаях сдача квартиры в аренду может быть признана предпринимательской деятельностью?
Сдача квартиры в аренду может быть признана предпринимательской деятельностью в следующих случаях:
| Случай | Ответственность |
|---|---|
| (1) Сдача жилья госслужащим и военнослужащим | Деятельность, связанная с сдачей жилья госслужащим и военнослужащим, может быть признана предпринимательской в соответствии с законом. В таком случае арендодатель обязан платить налоги с полученного дохода и выполнять все требования, предусмотренные законодательством в области предпринимательской деятельности. |
| (2) Сдача жилья «служебное» | Если сдача квартиры происходит в рамках служебного жилья для госслужащих или чиновников, то такая деятельность также может быть признана предпринимательской. В этом случае арендодатель должен соблюдать все правила и регламенты, установленные для предпринимателей, а также платить соответствующие налоги. |
| (3) Сдача жилья по ипотечной программе | Если квартира сдается в аренду в рамках ипотечной программы, то такая деятельность не относится к предпринимательской. В таком случае арендодатель не обязан платить налоги с полученного дохода. |
| (4) Сдача жилья другим категориям граждан | Сдача жилья в аренду другим категориям граждан также может быть признана предпринимательской деятельностью. В таком случае арендодатель обязан платить налоги и выполнять все требования, предусмотренные законодательством. |
Как сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке
При решении сдать ипотечную квартиру военнослужащему необходимо внимательно изучить условия кредитного договора. Не все банки разрешают сдавать залоговую недвижимость до полного погашения задолженности. Если такого запрета в договоре не прописано, нужно обратиться в банк для согласования своих действий.
Большинство банков при выдаче ипотеки выдвигают обязательное требование о страховании приобретаемой недвижимости. В таком случае при желании сдать ее в аренду потребуется дополнительно получить разрешение страховщика. Стоит быть готовым к тому, что большинство страховых компаний не заинтересованы в сдаче залогового жилья, так как это повышает вероятность наступления страхового случая.
Чтобы получить разрешение на сдачу ипотечной квартиры от банка и страховщика достаточно составить соответствующее заявление и направить его в интересующие инстанции.
Не стоит забывать о том, что при военной ипотеке жилплощадь находится в залоге не только у банка, но и у государства. Поэтому в случае получения положительного ответа от кредитора и страховщика потребуется согласовать свои действия с ФГКУ «Росвоенипотека». Как правило, это учреждение не ставит препятствий и разрешает сдать в аренду залоговое жилье.
После получения согласия от всех сторон сделки необходимо заключить договор найма между владельцем недвижимости и нанимателем. Бланки этого документа, как правило, имеются в большинстве банков. В случае их отсутствия можно обратиться за помощью к юристам. Договор найма жилого помещения не подлежит обязательной регистрации.
После заключения договора военнослужащему потребуется декларировать доходы, облагаемые подоходным налогом 13%. Оставшуюся прибыль можно использовать по своему усмотрению.
Сдача квартиры военному вопрос налогов
Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:
Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой. У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания. Делаю это, естественно, без всяких регистраций.
В каком случае военный может воспользоваться наймом жилья?
Военнообязанные имеют право на компенсацию за аренду помещения, если командир части (подразделения) не в состоянии обеспечить подчинённого служебным жильём (каков порядок составления, заключения и расторжения договора найма служебного жилого помещения?). Офицеры вынуждены заключать договора аренды с собственниками квартир, которые осуществляют их сдачу.
Законодательно это предусмотрено следующими нормативными актами:
- статьёй 2 ФЗ- 76 от 1998 «О статусе военнослужащего»;
- постановлением No 909 от 2004 и No 989 от 2015;
- приказом No 235 от 2005;
- приказом No 1280 от 2010;
- приказом No 303 от 2000;
- приказом No 157н от 2010.
Стороны договора найма и поднайма
Если военнослужащий в случае аренды жилого помещения, намерен возместить часть потраченных средств за счёт государства ему необходимо заключить официальный договор. Оформляемый между хозяином и арендатором. В роли собственника могут выступать юридические и физические лица, муниципальные власти.
Определение аренды или найма расположено в Гражданском кодексе (гл. 34 и соответственно): по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Когда жилое помещение принадлежит городу, наниматель жилья на основании договора социального найма и с письменного согласия наймодателя (соответствующих государственных органов) заключает договор поднайма жилья с квартирантом.
О том, кто такие квартирант, арендатор и квартиросъемщик, какие у них права и обязанности, читайте здесь.
Особенности военной ипотеки
Главная особенность военной ипотеки заключается в том, что банк выдает военнослужащему кредит, а платит его Министерство обороны РФ. Первый взнос тоже не понадобится, ведь жилищный заем получает только участник НИС (накопительной ипотечной системы).
Однако если у заемщика есть собственные накопления, он сможет их тоже вложить и выбрать жилье подороже.
Основные условия военной ипотеки:
- Процентная ставка 9,5%, она действительна на 2018 год.
- Максимальный срок кредита 240 месяцев.
- Первоначальный взнос не менее 15% от стоимости жилья.
Военная ипотека дается на приобретение:
- Квартиры на вторичном рынке.
- Комнаты.
- Жилого дома с земельным участком.
- Квартиры в новостройке.