Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужен нотариус или нет при покупке комнаты в коммунальной квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Достоинств у коммунальной квартиры не много, но для кого-то они покажутся весомыми. Во-первых, это относительно низкая цена лота. Особенно в тех случаях, когда владелец пытается быстро избавиться от имущества. Так бывает, когда человек очень хочет переехать из коммуналки в обычную квартиру, а денег на первоначальный взнос не хватает.
Как покупают комнату в коммунальной квартире
Сделка проходит примерно по такому же шаблону, как и покупка отдельной квартиры. Но есть один нюанс. Он называется приоритетным правом выкупа. Так как коммунальная квартира находится в общей собственности, другие жильцы вправе первыми претендовать на покупку комнаты, которую продаёт их сосед. Это значит, что продавец должен сначала опросить соседей по квартире. Если они не против продажи и не желают покупать комнату самостоятельно, она достанется вам. В этом случае продавцу придётся на каждого из них оформить нотариально заверенное согласие.
Так происходит в идеальном мире. В мире реальном могут появиться вредные соседи, которые не желают давать согласия, делают вид, что сами хотят выкупить комнату, но при этом искусственно затягивают выход на сделку. Или не всегда у продавца есть возможность разыскать всех собственников. Например, часть из них сдаёт свои комнаты, проживая, при этом, в другом городе.
В этом случае тоже обращаются к нотариусу. Он рассылает владельцам по местам их официальной регистрации заказные письма с уведомлениями о сделке. По закону, если собственник не отвечает на письмо в течение месяца, можно считать, что он не против продажи комнаты. Однако за каждое отправленное письмо нотариус возьмёт отдельную плату.
Продают комнаты в коммуналках по трём схемам. Договор купли-продажи — белая законная схема, которая не вызовет вопросов и подозрений со стороны компетентных органов и заинтересованных лиц. Продавец должен предоставить:
- правоустанавливающие документы на комнату;
- нотариально заверенное согласие супруги/супруга на сделку;
- справку от нотариуса о том, что он разослал всем собственникам извещения о предстоящей сделке;
- составленный по всем правилам договор купли-продажи.
Пакет документов регистрируют в ближайшем отделении МФЦ. Центр отправляет документы в Росреестр, где их проверяют и, если ошибок не обнаружат, регистрируют сделку.
Также продавец может предложить покупателю оформить продажу через договор дарения. У этой схемы есть два варианта:
- продавец «дарит» покупателю комнату целиком, а деньги получает наличными под расписку;
- продавец «дарит» покупателю один квадратный метр комнаты, а остальной метраж продаёт по договору купли-продажи.
К этим схемам прибегают, чтобы избежать разбирательств с соседями и сэкономит на услугах нотариуса.В первом случае речь идёт о серой схеме продажи. Официально продавец дарит комнату, а деньги берёт за неотделимые улучшения, например, за встроенную мебель или дорогой ремонт. Однако государство расценивает такой «подарок» как получение прибыли и покупатель должен уплатить налог: тринадцать процентов от стоимости квартиры, которую прописал даритель в договоре дарения. как правило, это кадастровая стоимость, которая почти всегда ниже рыночной. Но для покупателя это всё равно дополнительные расходы.
Вторая схема работает по хитрому принципу. Став владельцем одного квадратного метра комнаты в коммунальной квартире, покупатель автоматически становится совладельцем всей коллективной собственности. Таким образом, он тоже получает право приоритетного выкупа и нужда в согласии соседей на сделку отпадает. Это уже однозначно чёрная схема, которая относится к притворным сделкам. В течение рёх месяцев со дня покупки комнаты, эту сделку могут оспорить соседи и суд её расторгнет.
Особенности коммунальной квартиры
Коммуналка — это жилье, состоящее из изолированных помещений, предназначенных для проживания, и тех, которые предназначены для совместного использования, — санузла, коридора, кухни. У каждой комнаты есть владелец, но помимо самой комнаты он владеет еще и долей в праве на общие площади в квартире. Ее размер пропорционален площади принадлежащего ему жилья: у кого оно больше, у того и межкомнатного пространства больше.
По правилам статьи 42 Жилищного кодекса РФ доля в общем имуществе коммунальной квартиры следует судьбе комнаты. То есть, если собственник отчуждает тем или иным образом свою комнату, он вместе с ней передает и долю в межкомнатной территории.
При этом он не может отдельно распорядиться судьбой межкомнатной территории (например, продать ее), не распоряжаясь своим жилым пространством.
Учитывая эти особенности, Жилищный кодекс РФ в пункте 6 статьи 42 дает хозяевам коммуналок преимущественную возможность покупки площадей друг у друга.
Таким образом, хозяин комнаты в коммунальной квартире может продать ее в любое время по своему желанию, однако, прежде чем заключать сделку с посторонним человеком, он обязан предложить выкупить ее остальным хозяевам в этой квартире. И только в случае, если все они откажутся или проигнорируют его предложение, он может заключить договор с посторонним человеком.
Порядок отчуждения помещения в коммунальной квартире
Помимо необходимости заблаговременно извещать соседей, продажа отдельной комнаты и сопутствующей ей части совместной территории в коммунальной квартире проходит в общем порядке:
1) находится покупатель;
2) с ним проводятся переговоры, заключается предварительное соглашение, в котором участники перечисляют все важные условия и правила — по ним в дальнейшем будет проходить продажа. По желанию можно предусмотреть внесение задатка;
3) стороны собирают все необходимые бумаги;
4) продавец и покупатель комнаты составляют и подписывают документы. Важно помнить, что итоговые условия должны соответствовать тем, которые продавец ранее излагал в уведомлениях соседям, — недопустима продажа комнаты постороннему лицу по цене меньшей, чем та, которая была предложена соседям;
5) бумаги передаются в Росреестр для регистрации собственности за новым хозяином;
6) после этого участники завершают взаимные расчеты, предмет покупки передается новому хозяину по акту приема-передачи.
Важным остается вопрос о том, нужно ли нотариально удостоверять сделку купли-продажи комнаты.
Нотариальному удостоверению подлежат все соглашения, предмет которых — продажа доли в праве на недвижимость. Исключение составляют только ситуации, когда все сособственники одновременно продают принадлежащие им права — тогда такая форма не обязательна.
Жилищный кодекс РФ в статье 16 называет комнату в числе видов жилых помещений, таким образом, на нее может быть единоличная собственность.
В то же время это элемент более крупного объекта, поэтому собственность на комнату может быть не правом на отдельную недвижимость, а долей в праве.
Если имеет место первый вариант, официальное удостоверение остается необязательным и можно обойтись простой письменной формой.
Во втором случае визит к нотариусу строго необходим, и без него продажа комнаты не состоится.
Отметим, что нотариальное удостоверение договора на недвижимость всегда отвечает интересам сторон и страхует от юридических рисков. Поэтому, даже если оно в конкретном случае не является строго обязательным и продажа комнаты в коммунальной квартире состоится и без него, обращение в нотариальную контору все равно остается желательным.
Чтобы при оформлении отношений не возникло проблем, следует заблаговременно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости: если в разделе 1 в графе «Вид жилого помещения» значится «Квартира», значит, речь идет о доле в праве на более крупный объект и сделку на нее следует официально удостоверять. Если указано «Комната» — речь идет об отдельном объекте и удостоверять не обязательно.
Коммунальная квартира: законодательство
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно предварительно выяснить, возможно ли отчуждение имущества, для чего недвижимость должна быть приватизирована, а ее владелец – иметь зарегистрированное право на жилье, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости – сокращенно ЕГРН.
Второй важный момент – получение согласия на сделку от собственников других жилых помещений, расположенных в коммуналке. Всё потому, что законодательство наделяет соседей первоочередным правом выкупа выставленных на продажу метров.
Таким образом, продать комнату в коммуналке можно как любому из соседей (если среди последних кто-то изъявил желание купить недвижимость за озвученную стоимость), так и третьему лицу (в этом случае придется сначала получить отказ соседей от покупки или дождаться 30-дневного срока истечения ответа с даты уведомления).
Чтобы сделка была законной, нужно руководствоваться указанными выше пунктами, закрепленными:
- 41-й и 42-й статьей ЖК (Жилищного кодекса) РФ, в которых прописано, что без мнения соседей не обойтись, поскольку кухня, санузлы и коридоры являются общими помещениями;
- 250-й статьей ГК (Гражданского кодекса) РФ, наделяющей соседей преимущественным правом выкупа продаваемой в коммуналке комнаты;
- 42-й статьей закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», обязывающей к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение, что все соседи были оповещены о желании прежнего собственника продать его комнату.
Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?
Всем соседям необходимо направить уведомление о продаже комнаты с указанием цены и адреса объекта. Уведомление может быть направлено по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении или нотариусом. Также можно вручить такое уведомление лично, но при этом стоит сохранить подписанный экземпляр.
Если другие собственники хотят выкупить комнату, то происходит оформление договора купли-продажи в обычном порядке. Если же они готовы отказаться от преимущественного права, им необходимо обратиться к нотариусу с полученным извещением и паспортом и оформить такой отказ. Иначе потребуется их личное присутствие при регистрации перехода прав собственности на комнату.
Если сосед не отвечает на извещение, нужно подождать 30 дней. Тогда порядок будет соблюден, и комнату можно будет продавать стороннему покупателю.
Что если другие комнаты в коммунальной квартире находятся в собственности государства?
Если ваши соседи не являются собственниками комнаты, они могут, например, проживать в ней по договору социального найма. В этом случае необходимо уведомление муниципалитета или органа государственной власти. Уполномоченный орган решит – будет ли выкупать комнату. В случае отказа предоставит разрешение на продажу, которое также нужно приложить при регистрации.
Какие подводные камни могут ожидать при покупке комнаты
Комната в коммуналке – сложный объект, и его приобретение может таить массу подковерных нюансов и сложностей. Вот самые распространенные:
- Несовершеннолетние или недееспособные собственники – в этом случае понадобится пободаться с органами опеки, чтобы они дали разрешение на продажу квадратных метров, при этом такой собственник должен получить жилье не хуже, чем имеющееся, иначе сделка может быть оспорена, и суд примет сторону опекаемого;
- Если собственник состоит в браке и жилье им приобреталось после свадьбы, необходимо заручиться письменным согласием супруга или супруги продавца на сделку;
- Ошибки приватизации – мы уже упоминали, что связываться с неприватизированным жильем не стоит, это чревато проблемами, но если приватизация была, следует уточнить, когда и как именно она производилась. В случае, если это было незадолго до продажи и через суд, стоит насторожиться, второй участник процесса может подать апелляцию и вернуть себе право собственности, а вы лишитесь и жилья, и денег;
- Прописанные люди – закон требует, чтобы перед продажей недвижимости все люди из нее выписались, однако на деле так бывает не всегда. Скорее всего, суд встанет на сторону нового собственника, если такие «прописанты» попробуют качать права, но нервов покупателю вымотают немало, поэтому лучше убедиться заранее, что жилплощадь освобождена от имеющих прописку.
Налоги при продаже комнаты в коммуналке
При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.
В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.
Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог. Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ — из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2023 году
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Информация и перечень документов для составления нотариальных уведомлений (извещений)
Паспорт продавца (оригинал), который извещает о продаже доли.
(Если продаваемая доля принадлежит ребенку и ребенок малолетний (возраст до 14 лет), то потребуется его свидетельство о рождении (оригинал), если ребенок возрастом от 14 до 18 лет, то потребуется как его свидетельство о рождении (оригинал), так и его паспорт (оригинал), ребенок в возрасте от 14 до 18 лет должен присутствовать лично, также в обоих случаях необходимы паспорт (оригинал) и личное присутствие законного представителя ребенка (родители, опекуны, попечители)
Информация, включающая в себя:
- ФИО сособственника, которому направляется уведомление
- точный адрес объекта недвижимости
- точный размер отчуждаемой доли
- точный адрес направки уведомлений
- сумма за которую отчуждается доля
Тексты извещения и сопроводительных документов составляет нотариус, после чего направляет пакет документов сособственнику.
В случае если сособственник получил письма, у него есть один месяц с момента вручения что бы принять решение о покупке, либо отказаться от предложения в уведомлении. Если сособственник никак не сообщает о своем намерении считается, что он не воспользовался правом. В этом случае нотариус выдает Свидетельство о передаче документа, в случае если сособственник не получил письмо, нотариус выдает Свидетельство о направлении документа, что подтверждает направление извещений и исполнение продавцом требований закона.
Продажа комнаты, уведомление соседей кажутся сложными вещами, но это достаточно простые действия, заботу о которых нотариус, при обращении к нему, берет на себя, гарантируя результат.
Какие понадобятся документы
Это один из самых важных вопросов при совершении сделки. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:
- Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
- Передаточный акт.
- Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
- Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
- Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
- Технический план комнаты.
- Справка о прописанных в комнате.
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
- Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.
В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.
Поиск подходящих вариантов
Сейчас найти подходящее жилье стало легко, так как рынок недвижимости активен и переполнен сотнями вариантов. Чтобы найти подходящую комнату, можно воспользоваться популярными способами:
- Газета объявлений (бесплатная, областная). Это самый старый, но популярный вариант. Продавцы и арендодатели размещают несколько строк в рубрику «куплю-сдам», указывая при этом площадь недвижимости, этажность, ближайшую инфраструктуру и общее описание. Главный плюс — большое количество предложений, с реальной ценой и адресами. Единственный минус — отсутствие фотографий. Как правило, все объявления размещаются либо бесплатно, либо за низкую стоимость. Существуют объявления с изображениями, но их очень мало (не более 3-4 на развороте газеты).
- Баннерные стенды. Быстрый и легкий способ найти жилье — пройтись по общественным местам, где размещены доски объявлений. На них можно увидеть по 4-5 предложений. Нередко покупатели сами прибегают к такому способу поиска: расклеивают объявления на подъездных стендах, остановках и магазинах с информацией о поиске комнаты.
- Рекламные сайты, или торговые площадки. На популярных сайтах присутствуют сотни предложений, и это только в одном городе. Для поиска не нужно выходить из дома. Достаточно настроить фильтр поиска по интересующим параметрам и выбрать понравившуюся комнату. Главный плюс — большое количество предложений с подробным описанием и фотографиями. Единственный минус — поддельные объявления, где скрываются риэлторы под маской собственников.
Покупаем комнату в ипотеку
Не все банки предоставляют ипотечный кредит на приобретение комнаты. Как правило, крупный кредит оформляется под залог приобретаемого товара и в случае, если заемщик не способен выплачивать задолженность, то финансовая организация просто забирает заложенное имущество, а затем перепродает. Комнаты для банков считаются сложным залоговым «продуктом», так как продать его будет крайне тяжело. Часто банк просто не соглашается выдать ипотечный кредит на приобретение данной недвижимости.
В любом случае можно использовать как потребительский кредит, так и приобрести недвижимость в рассрочку по договору. Несмотря на то, что комнаты — это оптимальный и доступный вариант жилья, можно купить за такую же стоимость квартиру в новостройке, где одобряют ипотечный кредит.
Список необходимых документов
Прежде чем покупать комнату нужно ознакомиться с документами, которые продавец должен предъявить для осуществления сделки. Для заключения договора купли-продажи необходимы:
- документ, удостоверяющий личность продавца (для лиц старше 14 лет это паспорт, младше – свидетельство о рождение);
- правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации права собственности);
- документ на основании которого возникло право собственности (договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и тому подобное);
- кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги;
- нотариально заверенный отказ от права покупки остальных собственников квартиры;
- нотариально заверенное согласие супруга на сделку (требуется, в случае если комната приобретена в браке);
- согласие органов опеки и попечительства (если собственником является несовершеннолетний).
Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов можно ознакомиться со справками об отсутствии задолженности по налогам и сборам и по коммунальным платежам.
Значение нотариального акта
Во-первых, нотариальный акт гарантирует подлинность документов и правильность оформления сделки. Нотариус проверяет все необходимые документы и убеждается в том, что все условия сделки соответствуют закону.
Во-вторых, нотариальный акт устанавливает недвусмысленные права и обязанности сторон. Он является доказательством того, что покупатель стал законным владельцем комнаты и что продавец отказался от своих прав.
В-третьих, нотариальный акт обеспечивает защиту интересов сторон. Нотариус обязан объяснить сторонам все касающиеся им основания, последствия и права, а также риски, связанные с сделкой.
Оформление нотариального акта также помогает избежать мошенничества и споров в будущем. Если возникнут проблемы с законностью сделки, нотариальный акт будет служить ключевым доказательством в суде.
Таким образом, нотариальный акт имеет большое значение при покупке комнаты в коммунальной квартире. Он создает надежную правовую основу для сделки и обеспечивает юридическую защиту интересов сторон.