Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор задатка по переуступке прав требования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
Как уступить право требования долга в закупках
Уступка права требования долга — это перевод обязательств по образовавшемуся долгу иному лицу. В госзакупках действуют специальные правила.
Переуступка права требования долга, или цессия, — это акт передачи долговых или кредиторских обязательств третьему лицу. Такая процедура производится при невозможности исполнения одной из сторон своих обязательств по контракту.
Передача возможна только в том случае, если организация-должник не в состоянии исполнить условия по договору, но при этом имеет в наличии денежные обязательства сторонних учреждений.
Регулируется цессия действующим гражданским законодательством, а именно статьями 382-390 ГК РФ.
При осуществлении цессии необходимо соблюдать следующие правила:
- согласно ст. 382 ГК РФ, возможна уступка права требования долга без согласия должника в том случае, если на такие действия не устанавливается запрет;
- величина уступаемого долга не может изменяться, исключением являются начисленные пени и штрафные санкции;
- должник вправе не соглашаться с условиями оплаты.
Документы, необходимые для переуступки квартиры:
- документ, удостоверяющий личность (паспорт);
- документ об уплате госпошлины;
- зарегистрированный ДДУ;
- договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
- нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
- согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
- письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)
Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:
- к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
- квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
- сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
- кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.
Новые разъяснения Верховного Суда по вопросам Договора уступки прав требования
24 апреля 2019 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил первый в этом году Обзор судебной практики.
Ввиду опубликования данного документа хотелось бы обратить внимание на несколько интересных выводов Обзора по вопросу Договора уступки прав требования.
В пункте 22 Обзора Верховный Суд обратил наше внимание следующим: «При добросовестном исполнении обязательства новому кредитору на должника не могут быть возложены негативные последствия спора цедента и цессионария по поводу недействительности уступки. В этом случае цедент вправе потребовать денежную компенсацию от цессионария, принявшего исполнение от должника».
На первый взгляд обычная ситуация в которой участвуют Должник, Кредитор (цедент) и Цессионарий. Однако, в тот момент, когда Должник добросовестно исполнял свои обязанности перед Цессионарием (новым Кредитором) договор уступки прав требования между первоначальным Кредитором (Цедентом) и новым Кредитором (Цессионарием) был признан недействительным.
В разрешении данного спора ВС РФ ссылается на п. 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 октября 2007 г. № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае признания судом соглашения об уступке требования недействительным (либо при оценке судом данной сделки как ничтожной и применении последствий ее недействительности) по требованию одной из сторон данной сделки исполнение, учиненное добросовестным должником цессионарию до момента признания соглашения недействительным, является надлежащим исполнением. Аналогичные разъяснения содержатся в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».
В рамках данного дела ВС разъяснил, что в случае добросовестного исполнения обязательства Цессионарию на Должника не могут быть возложены негативные последствия спора Цедента и Цессионария по поводу недействительности договора уступки прав, в этом случае Цедент (первоначальный Кредитор) был вправе потребовать денежную компенсацию от Цессионария принявшего исполнение Должника.
В другой ситуации, когда с банком (Должником) и Кредитором был заключен договор банковского счета. Кредитор передал права по данному договору по договору цессии. О договоре цессии должник был уведомлен.
После это в рамках дела о банкротстве Кредитором (Цедентом) были заявлены требования Должнику, данные требования заявил и Цессионарий.
Верховный Суд разрешил данную ситуацию следующим образом.
В результате заключения Кредитора (Цедента) и Цессионарием (новым Кредитором) договора уступки прав требования на стороне кредитора произошло сингулярное правопреемство, то есть было заменен кредитор в обязательстве из договора банковского счета по возврату остатка средств. При этом на день заключения соглашения об уступке Цедент уже приступило к защите своих прав на получение остатка денежных средств по счету путем обращения к конкурсному управляющему с заявлением о включении требований в реестр (пп. 1 и 4 ст. 18985 Закона о банкротстве).
В силу п. 1 ст. 384 ГК РФ к Цессионарию (новому Кредитору) переходят права в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту уступки. Применительно к рассматриваемому случаю это означает, что к Цессионарию (новому Кредитору) должны были перейти и все правомочия, возникшие в результате инициирования Цедентом (Кредитором) досудебного механизма защиты своего права, поэтому Цессионарий (новый Кредитор) заменил Цедента (Кредитора) в отношениях с Должником и в этой части тоже.
Учитывая, что Должник (банк) после отзыва лицензии и введения в отношении него конкурсного производства лишен возможности осуществлять банковскую деятельность, в том числе исполнять поручения клиентов по договору банковского счета, с точки зрения норм гражданского права, требование клиента о включении в реестр, как правило, должно быть квалифицировано как требование о возврате остатка денежных средств на счете в связи с расторжением договора (п. 5 ст. 859 ГК РФ), при этом имевшиеся по соглашению банковского счета запреты и ограничения, касающиеся допустимости уступки прав, сохраняют силу (абзац второй п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора»).
Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу, что спорная уступка прав от Цедента к Цессионарию имела юридическую силу и потому суды должны были рассмотреть вопрос о включении задолженности перед Цессионарием (новым Кредитором) в реестр по существу.
В пункте 23 Обзора Верховный Суд по данному делу делает следующий вывод: «Соглашение между должником и кредитором об ограничении или запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора. При этом цедент, совершивший уступку денежного требования в нарушение договорного запрета, не освобождается от ответственности перед должником за свои действия».
Вопросы квалификации спорных правоотношений с учетом всех обстоятельств дела не редко на практике вызывают трудности, а от того, какую позицию занимает Сторона зависит исход дела. Помочь разобраться в вопросах квалификации, а также выбрать необходимую стратегию по разрешению споров Вам помогут юристы ЮК «ПРИОРИТЕТ».
Отличия от факторинга и форфейтинга
Рассматриваемые кредитные технологии не следует отождествлять с факторинговыми сделками и форфейтингом, в основе которых лежат торгово-комиссионные транзакции, предусматривающие покупку (инкассирование) факторской компанией дебиторской задолженности клиента на условиях немедленной оплаты большей части стоимости отфактурованных товарных поставок и уплаты остальной части с учетом дисконта в строго определенные сроки независимо от поступления выручки от дебиторов. Форфейтинг, также представляющий собой покупку дебиторской задолженности без права регресса (права обратного требования) на продавца, от факторинга отличает лишь то, что, в то время как факторинговая компания обычно приобретает краткосрочные требования к компании-должнику, банк, занимающийся форфейтингом, покупает векселя (часто авалированные банком покупателя), представляющие собой среднесрочные и долгосрочные требования к дебитору.
В отличие от факторинговых сделок и операций форфейтинга при отсутствии случаев невозврата при кредитовании под залог прав и уступку денежного требования, отчуждения прав заемщика на дебиторскую задолженность его контрагентов (по аналогии с покупкой дебиторской задолженности, но в форме обращения взыскания на залог соответствующих прав и их переход к кредитору) не происходит, и по погашении кредита предоставленный залог в соответствии с обычной практикой кредитования высвобождается.
Примеры на российском рынке
Кредитные технологии с применением обеспечительной уступки и залога права денежного требования использовались в соглашении по нефти и газу между Экспортно-импортным банком США (Эксимбанк), Банком России и Минфином России, в рамках которого в 90-х гг. от зарубежных кредитных институтов под гарантии Эксимбанка были привлечены кредитные ресурсы на финансирование инвестиционных программ российского нефтегазового комплекса. Аналогичные технологии применялись при структурировании обеспечения кредитов для лесопромышленной компании «Рослеспром», которая в тот же период подписала с Эксимбанком соглашение (меморандум) о взаимопонимании по финансовой поддержке проектов в российской лесопромышленной отрасли. Обязательным условием этих соглашений, наряду с обеспечительной уступкой и залогом в пользу иностранных кредиторов прав заемщика на получение экспортной выручки от реализации продукции, производимой на модернизируемых предприятиях, являлось открытие заемщиками в иностранных банках специальных обеспечительных счетов, на которые в определенном сторонами порядке и объеме зачислялись экспортные поступления для их последующего обращения на обслуживание долга.
Рассмотрим более подробно механизм кредитования под залог прав и обеспечительную уступку денежного требования на примере организации финансирования коммерческими банками экспортных поставок российской машиностроительной продукции.
Отдельные права залогодержателя
Залогодержатель имеет право:
— вступать в качестве третьего лица в дело при рассмотрении иска, касающегося предмета залога;
— при нарушении залогодателем условий настоящего договора приостанавливать операции с предметом залога;
— в случае непринятия залогодателем необходимых мер защиты предмета залога от посягательств со стороны третьих лиц самостоятельно принимать меры, необходимые для защиты предмета залога от нарушений со стороны третьих лиц;
— контролировать сохранность предмета залога и выполнение условий настоящего договора, в том числе с привлечением по выбору залогодержателя третьих лиц;
— при исполнении договора кредитования залогодержатель вправе производить все необходимые конверсии из одной валюты в другую по курсу, применяемому залогодержателем для своих клиентов на дату такой операции.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Налоговые обстоятельства цедирования
Передача прав оказывает прямое влияние на налоговые обязательства всех сторон сделки:
- для должника с точки зрения налогов ничего не меняется, НДС не восстанавливается, как это поясняет пункт 3 ст. 170 Налогового кодекса РФ;
- цедент не уплачивает НДС как продавец, несмотря на то, что передаваемое имущественное право должно подвергаться налогообложению. В ст. 155 НК РФ нет прямых указаний на расчет НДС при переуступке долга.
- цессионарий, получивший право требовать долг, должен будет выплатить НДС только в том случае, если речь идет об операциях, облагаемых этим налогом (продажа товаров, плата за услуги, выполнение работ). Если прежний кредитор предоставит счет-фактуру, «вторичный» сможет предоставить НДС к вычету (ст.171-172 НК РФ).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Уступка права требования основана на положениях ст. 388–390 ГК РФ. В юридической практике этот тип сделок обычно называют договорами цессии (cessiō в переводе с латыни и означает — «уступка»).
Суть сделки в том, что кредитор за вознаграждение передает право требования долга другому лицу. Чтобы отличать продавца и покупателя долга от сторон в «обычной» сделке купли-продажи, для них тоже существуют специальные термины.
Экономический субъект, который «владел» долгом изначально и продает его, — называется цедентом, а покупатель задолженности именуется цессионарием.
Причины образования задолженности могут быть самыми различными, что влияет на расчет НДС. Основные варианты здесь следующие:
- в роли цедента выступает поставщик, который отгрузил товар (оказал услуги) с отсрочкой платежа;
- покупатель продает задолженность, образовавшуюся после выдачи им аванса в счет будущей поставки или оказания услуг;
- реализуемая задолженность возникла вследствие выдачи займа.
Цели и основания для совершения переуступки прав требования
Одной из целей переуступки прав требования является обеспечение быстрого получения денежных средств. Например, если у вас есть долг, который должен быть выплачен в течение определенного срока, вы можете решить переуступить права на этот долг другой стороне. Таким образом, вы сможете получить деньги заранее, а другая сторона будет ожидать выплаты от должника.
Еще одной целью переуступки прав требования может быть минимизация рисков. Если у вас есть долг или требование, связанное с определенным риском, вы можете решить переуступить эти права, чтобы избежать возможных проблем и уберечь себя от потерь. Например, если вы занимаетесь кредитованием и боитесь, что заемщик может не вернуть вам деньги, вы можете решить переуступить права на этот долг третьей стороне и избежать потерь в случае невозврата.
Основания для совершения переуступки прав требования могут быть разными. В некоторых случаях, это может быть связано с необходимостью срочного получения денег или снижения рисков. Однако, необходимо помнить, что перед совершением переуступки прав требования необходимо рассмотреть все юридические аспекты и обязательно заключить соответствующий договор, который будет регулировать отношения между сторонами.
Возможные причины переуступки прав
На практике встречаются следующие причины переуступки прав по договору лизинга.
- Острая необходимость в деньгах. Компания приняла решение вернуть свой автомобиль, чтобы передать третьему лицу, либо распорядиться имуществом иным образом.
- Лизингодатель потерял надежду вернуть возникшую задолженность в полном объеме. Тогда проводится переуступка права лизинга на авто или иную собственность. В данном случае, фирма пытается получить хоть какие-то средства в счет покрытия долга.
- Внутренние причины. К примеру, когда расторжение договора позволит компании полноценно работать на рынке.
Как правило, переуступка прав лизинга автомобиля – это процедура, которую инициирует арендодатель. Но бывают и ситуации, где сделку расторгает лизингополучатель.
- Отсутствие средств для оплаты услуг. У пользователя нет возможности своевременно оплачивать эксплуатацию транспортного средства.
- Возникла задолженность, которую не получается покрыть в полном объеме. Тогда происходит переуступка с передачей обязательств.
- Отсутствие необходимости в дальнейшей эксплуатации автомобиля. Например, когда компания сменила вектор работы, либо перестала существовать.