Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НДС при продаже нежилого помещения физ лицом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подготовка объекта. Внешний вид влияет на первое впечатление — нужно вынести всё лишнее из помещения и провести генеральную уборку. Замусоренный склад может оттолкнуть покупателя, и если на рынке можно найти другие аналогичные лоты, велик шанс потерять клиента.
Порядок купли-продажи нежилого помещения
Оценка. Без опыта достаточно сложно определить стоимость самостоятельно. Обычный метод — сравнивать цену в различных предложениях — работает плохо хотя бы потому, что сложно найти несколько предложений, все параметры которых будут соизмеримы с продающимся объектом. Поэтому для оценки лучше нанять специально обученного человека. Стоимость услуг зависит от площади и сложности объекта и начинается примерно от 5000 рублей.
Размещение рекламы. Объявления о жилой недвижимости обычно размещают на бесплатных досках объявлений в интернете. С коммерческой недвижимостью можно поступить аналогично, но для дорогостоящих объектов стоит добавить наружную рекламу. В этом случае есть шанс заинтересовать тех покупателей, которые заинтересованы в приобретении объекта, но на данный момент не ищут площади прицельно. В объявлении важно перечислить основные плюсы помещения и сделать качественные снимки.
Подготовка документов. Когда покупатель найден и достигнута первичная договорённость, можно приступать к сбору документов.
Порядок проведения сделки с недвижимостью: шаг за шагом к успешной продаже
Продажа недвижимости юридическим лицом имеет свои особенности. Рассмотрим, как происходит и какие правила нужно знать при продаже недвижимости вместе с некоторыми советами по оптимизации условий и сэкономить на налогах.
- Определите способ продажи недвижимости
- Определите, какой объект недвижимости вы хотите продать: жилую или коммерческую.
- Решите, хотите ли продать недвижимость самостоятельно или позвать посредника.
- Если вы решили позвать посредника, то выберите надежное агентство по недвижимости.
- При продаже недвижимости юридическим лицом необходимо предоставить такие документы, как свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и технический паспорт объекта.
- Также понадобится выписка из ЕГРН и справка о наличии обременений на объекте.
- Если это коммерческая недвижимость, дополнительно может потребоваться лицензия или разрешение на ведение определенного вида деятельности.
- Составление договора производится с учетом законодательства, основных условий сделки и требований сторон.
- В договоре указываются необходимые реквизиты и детали сделки, включая стоимость недвижимости, сроки выполнения обязательств и условия оплаты.
- Также в договоре могут быть прописаны различные условия, такие как ответственность сторон, порядок передачи права собственности и т.д.
- Для правовой защиты сделки рекомендуется ее регистрация в соответствующем Федеральном органе регистрации.
- После регистрации договора купли-продажи, имущество переходит в собственность покупателя.
- При продаже недвижимости возможно возникновение налоговых обязательств.
- Если продажа осуществляется юридическим лицом, то налог на добавленную стоимость (НДС) может быть обязателен.
- Также могут возникнуть дополнительные налоговые обязательства в зависимости от специфики сделки и действующего законодательства.
- Перед продажей необходимо убедиться в отсутствии судебных и иных правовых споров по недвижимости.
- Также рекомендуется проверить налоговую и судебную практику по объекту недвижимости.
Физическое лицо должно уплачивать НДС, если оно занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Данная позиция поддерживается ФНС России и судебными органами (например, Информация Федеральной налоговой службы от 4 октября 2018 года, Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).
Физическому лицу-арендодателю можно получить статус индивидуального предпринимателя и сразу перейти на упрощенную систему налогообложения. При этом следует отметить, что при наличии факта получения физическим лицом дохода от предпринимательской деятельности (арендные платежи) в период, когда оно не имело статус ИП, риск доначисления ему НДС, пени, штрафов за соответствующий период сохраняется (например, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).
Уменьшить налог на вычет: нюансы
Таким образом, этот налог может быть уменьшен за счет применения «классических» скидок. В качестве примера можно привести вычет по коммунальной недвижимости, предоставляемый гражданам для покрытия расходов на покупку жилья. Тот факт, что жилая недвижимость покупается и продается нерезидентами, делает нежилую недвижимость совершенно неуместной.
Вычет может быть использован для компенсации части или всего налогового обязательства. Важнейшим условием применения данной налоговой льготы является то, что продажа помещения произошла в году, за который заявлен вычет.
Савельев А. Н. В 2015 году он приобрел квартиру за 2 млн рублей.
Из этой суммы он имеет право на вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 млн). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. Он должен заплатить налог в размере 97 500 рублей (фактический налогооблагаемый доход, уменьшенный на специальный вычет в размере 750 000 — 250 000 рублей, что составляет 13%) с прибыли от продажи гаража.
Применяя ФНС в 2016 году, Савельев может использовать часть вычета для компенсации налога. В результате он ничего не будет должен государству, но у него останутся неиспользованные вычеты в размере 162 500 рублей (260 000 рублей — 97 500 рублей). Он может быть выдан для уплаты обычным способом — через Федеральное налоговое управление и может быть использован для уменьшения других налогов, полученных через работодателя или при возникновении необходимости уплаты.
Кадастровая стоимость в роли налогооблагаемой базы
При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи.
Известно, что по доходам от продажи имущества, находившегося в собственности не менее 3 лет, физические лица освобождены от уплаты НДФЛ.
Разъяснения Минфина — это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя. Законодатели в основном вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий.
Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
Есть коммерческое помещение, оно сдается в аренду по договору, через рег. палату, соответственно платится налог 6% по УСН. В следующем году будет 5 лет после покупки этого помещения (покупка в 2016 г.). Покупалось это помещение на физ.лицо.
Планирую это помещение продать, ИП мне не нужно будет.
Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры.
Аналогично решается вопрос при продаже гражданином нежилого помещения, ранее сдаваемого систематически в аренду.
Еще одним законодательным новшеством является минимальная стоимость, за которую имущество можно продать. Это позволяет минимизировать случаи, когда сумма продажи умышленно занижается с целью избежать налогообложения.
Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст.
229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).
Продажа нежилого помещения приравнивается к получению физическим лицом дополнительного вида дохода. Это приводит к необходимости подачи в налоговую службу декларации 3-НДФЛ и уплаты налога на доходы, ставка которого равняется 13%.
При этом отметим, что само понятие «предпринимательская деятельность» в Налоговом кодексе РФ не раскрывается. Согласно ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли.
Продажа нежилого помещения приравнивается к получению дохода несмотря на то, что его целью может стать заинтересованность владельца в приобретении другой недвижимости.
Отвечает главный специалист «Центра регистрации недвижимости» Анастасия Лукьянова:
Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость. Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%. Он составит 19 019 рублей.
Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!
Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом
Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:
- Размера полученной выгоды;
- Является ли организация резидентом РФ.
Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.
Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:
- При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
- При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
- При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.
НДС при продаже нежилого помещения физическим лицом
При продаже нежилого помещения физическим лицом возникает вопрос о необходимости уплаты НДС. В соответствии с законодательством РФ, физическим лицам, не занимающимся предпринимательской деятельностью, не подлежит уплате НДС.
Тем не менее, есть исключение. При продаже нежилого помещения, в том числе коммерческой недвижимости, физическим лицом, которое готово регулярно продавать подобные объекты, может возникнуть обязанность уплатить НДС. Для этого необходимо зарегистрироваться в налоговой службе, получить статус индивидуального предпринимателя и пройти процедуру выбора обязанности по НДС.
НДС в таком случае будет взиматься по ставке 20%. Однако, при продаже нежилого помещения физическим лицом, которое не является индивидуальным предпринимателем, и не занимается регулярной продажей подобной недвижимости, НДС не уплачивается.
Важно отметить, что при продаже нежилого помещения нотариус несет ответственность за правильное уплату налога. Поэтому при подписании договора купли-продажи необходимо убедиться, что нотариус выполнил все необходимые процедуры по уплате НДС, если таковая обязанность существует.
В соответствии со статьей 228, пункт 4 Налогового кодекса РФ. Согласно статье 228 Налогового кодекса, физические лица должны уплатить налог до 15 июля того года, в котором подается декларация.
Недвижимость, приобретенная в 2018 году, может быть продана без налога и декларации с 2024 года. До этого момента декларация и налог должны быть поданы и уплачены после завершения сделки.
С 1 января 2019 года вы сможете заполнить форму 3-НДФЛ в режиме онлайн. Форма включает титульный лист и два раздела, которые необходимо заполнить. Приложения и расчеты должны быть заполнены в соответствии с требованиями.
Сервис «Личные счета», находящийся в свободном доступе на сайте Налогового управления, требует заполнения личных данных и раздела «Доходы». Программа самостоятельно выполнит необходимые налоговые расчеты. После проверки всех данных остается только создать и загрузить окончательный документ.
Внимательное чтение российского налогового законодательства при продаже недвижимости не вызовет проблем у налоговых органов. Однако интерпретация сумм налога может быть неясной. Например, если индивидуальный предприниматель после закрытия продает личный гараж, который не использовался для бизнеса, налоговая ставка на эту сделку составляет 13%, и можно претендовать на налоговый кредит.
С другой стороны, если индивидуальный предприниматель продает коммерческий киоск после его закрытия, налог взимается с юридического лица. В большинстве случаев взимается НДС и подоходный налог в размере 20%.
Налогообложение при продаже помещений не так просто. Особенно если продажа осуществляется частным предпринимателем. Однако если вы уделите достаточно внимания налоговому законодательству, вы оцените всю сложность этого вопроса.
Не нашли ответ на свой вопрос? Узнайте, как решить конкретную проблему — позвоните нам прямо сейчас:
Налогооблагаемая база и кадастровая цена
Российское законодательство предусматривает положение о том, что налогооблагаемая база дохода от продажи недвижимости может быть скорректирована с учетом стоимости недр соответствующего объекта. Эти правила применяются к сделкам с недвижимостью, приобретенной до 1 января 2016 года, со следующими отличиями
Если доход от продажи помещения меньше, чем кадастровая стоимость на 1 января, по которой недвижимость зарегистрирована в реестре убытков, он увеличивается на 0,7 (ставка, установленная законом). 0,7. если доход выше, то налогооблагаемая база считается равной его величине.
В обоих случаях, конечно, налоговая база может быть уменьшена описанным выше способом.
Соответствующие правила не применяются, если кадастровая стоимость объекта приходится на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре.
Важный оттенок: законодательство субъектов Российской Федерации позволяет снизить эту ставку до нуля. Поэтому в отношении объектов необходимо исследовать применимые правовые нормы, регулирующие соответствующие правоотношения в отдельных элементах Российской Федерации.
Налог на доходы от продажи объекта также может быть уменьшен на налоговые скидки, установленные для всех категорий граждан с учетом законных оснований для использования соответствующей скидки. Это может быть скидка на недвижимость и социальная скидка: рассмотрим, как ее величина влияет на фактический подоходный налог на доход, возникающий при продаже недвижимости.
Налогообложение предприятий и организаций
Доходы хозяйствующих субъектов участвуют в расчёте налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организаций. В статье 274 указано, что базой для расчёта налога признаётся денежное выражение прибыль, рассчитанной как разность между доходами и расходами юридического лица.
Так, доходы от реализации нежилого помещения включаются в общий доход, полученный организацией за отчётный период. Полученная прибыль подлежит налогообложению по ставке 20%.
Важно! При расчёте налоговой базы используются не только доходы от продажи, но также и расходы, связанные с приобретением данного нежилого помещения.
Юридические лица, также как и индивидуальные предприниматели, могут применять помимо общей системы налогообложения, следующие системы:
- единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
- упрощённая (УСН);
- единый налог на вменённый доход (ЕНВД).
«Вменёнка» может быть использована при выполнении разного рода услуг (бытовых, ветеринарных, ремонтных, перевозок), розничной торговли и общественного питания. Однако доходы от реализации нежилых помещений должны облагаться в соответствии с общими правилами: налогом на прибыль организаций.
Переход на УСН и ЕСХН предполагает отмену уплаты налога прибыль, в том числе и по доходам от реализации недвижимости. Уплата платежей по данным режимам одинакова как для предприятий, так и для ИП:
- 6% с доходов или 15% с прибыли для УСН;
- 6% с прибыли сельскохозяйственников для ЕСХН.
При продаже недвижимости из состава нежилого фонда также начисляется НДС по ставке 18%. Плательщиками НДС являются организации и индивидуальные предприниматели (кроме использующих ЕСХН и УСН).
Если в ближайшее время вы планируете проведение сделки купли-продажи нежилой недвижимости, полезными для вас могут стать такие публикации наших экспертов:
- Правила составления ДКП, нюансы заключения договора юридическим лицом, а также как правильно составить соглашение при сделке с нежилым объектом и ЗУ?
- Какие документы понадобятся и как правильно провести оценку недвижимости?
- Как купить нежилой объект у застройщика?
- Правила оформления сделки между физическими лицами.
НДФЛ при продаже нежилого помещения физлицом
^К началу страницы
1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.
В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.