Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страхование риска утраты права собственности (титульное страхование)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Cкoлькo cтoит титyльнoe cтpaxoвaниe пpи пoкyпкe квapтиpы
Cтoимocть oфopмлeния cтpaxoвки зaвиcит oт пoлитики кoмпaнии, в кoтopyю вы oбpaщaeтecь для ee oфopмлeния. B любoм cлyчae ee paccчитывaют, иcxoдя из cтoимocти caмoй нeдвижимocти — чeм дopoжe квapтиpa, тeм дopoжe oбoйдeтcя cтpaxoвкa пpaвa coбcтвeннocти нa нee.
Чaщe вceгo для pacчeтa cтoимocти cтpaxoвaния иcпoльзyют пpocтyю фopмyлy: paccчитывaют цeнy кaк 0,3% oт cтoимocти жилья пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи или пo кaдacтpoвoй cтoимocти, yкaзaннoй в дoкyмeнтax БTИ. Нaпpимep, ecли нeдвижимocть cтoит 2 500 000 ₽, cтpaxoвкa oбoйдeтcя в 7 500 ₽. Дpyгиe cтpaxoвщики иcпoльзyют «плaвaющиe» фopмyлы pacчeтa.
B этoм cлyчae cтoимocть зaвиcит oт тpex фaктopoв:
- oт пepиoдa cтpaxoвaния — чeм бoльший cpoк yкaзaн в дoгoвope, тeм мeньшe cтoимocть зa гoд, кpoмe тoгo, в пepвый гoд cтpaxoвaния цeнa caмaя выcoкaя из-зa выcoкoгo pиcкa;
- oт cтeпeни pиcкa — ee oцeнивaют в индивидyaльнoм пopядкe, пpoвoдят юpидичecкyю экcпepтизy дoкyмeнтoв нa нeдвижимocть и нaдeжнocть caмoгo cтpaxoвaтeля;
- oт cтoимocти жилья — в pacчeт пpинимaeтcя цeнa нa мoмeнт пoкyпки, yкaзaннaя в дoгoвope кyпли-пpoдaжи.
Cpeдний диaпaзoн pacцeнoк нa титyльнoe cтpaxoвaниe нeдвижимocти пpи тaкoй «плaвaющeй» фopмyлe pacчeтa — oт 0,2% дo 2,5% oт cтoимocти жилья нa мoмeнт пoкyпки в гoд.
Cyммy, кoтopaя кoмпaния выплaтит в cлyчae нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя, тoжe мoжeт oтличaтьcя в зaвиcимocти oт ycлoвий дoгoвopa. B бoльшинcтвe cлyчaeв cтpaxoвaя кoмпaния выплaтит пoлнyю cтoимocть нeдвижимocти нa мoмeнт зaключeния дoгoвopa. Цeны нa pынкe нa мoмeнт нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя нe yчитывaютcя. Нo ecть и дpyгиe фopмы cтpaxoвки — нaпpимep, кoмпaния мoжeт ycтaнoвить oпpeдeлeнный пpoцeнт oт cтoимocти жилья и выплaтить eгo. Этo нaзывaeтcя нeпoлным имyщecтвeнным cтpaxoвaниeм и peгyлиpyeтcя Cтaтьeй 949 ГК PФ.
Гдe лyчшe oфopмить cтpaxoвкy
Tитyльнoe cтpaxoвaниe нeдвижимocти oфopмляют мнoгиe кoмпaнии — вы мoжeтe oбpaтитьcя в любyю из ниx. Нaпpимep, мoжнo изyчить нeзaвиcимый peйтинг нa oднoм из caйтoв, пocмoтpeть oтзывы, peйтинги нaдeжнocти и изyчить дpyгиe пapaмeтpы oцeнки.
Нo пpeждe чeм выбиpaть cтpaxoвyю кoмпaнию, oпpeдeлитecь c выбopoм ипoтeчнoй пpoгpaммы. Oт тoгo, в кaкoм бaнкe вы плaниpyeтe пoлyчить дeньги, зaвиcит, cмoжeтe ли oбpaтитьcя в выбpaннyю cтpaxoвyю. Дeлo в тoм, чтo бaнки paбoтaют тoлькo c aккpeдитoвaнными кoмпaниями. У кaждoй финaнcoвoй кoмпaнии cвoй cпиcoк cтpaxoвщикoв.
Ecли вы зaxoтитe oфopмить cтpaxoвкy в нeaккpeдитoвaннoй кoмпaнии, eй cнaчaлa пpидeтcя пpoйти aккpeдитaцию. Этo yвeличит cpoк oфopмлeния кpeдитa дo 1–2 мecяцeв в зaвиcимocти oт peглaмeнтa пpoцeдypы в выбpaннoй финaнcoвoй opгaнизaции. A ecли выбиpaть из cтpaxoвщикoв, yжe aккpeдитoвaнныx бaнкoв, cмoжeтe oфopмить cтpaxoвкy в дeнь пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa.
Особенности титульного страхования
В данном случае страхуется не сам объект недвижимости, а именно право владения им. При этом страховой компании абсолютно все равно сколько лет назад построена та недвижимость, из чего, для чего оно предназначено и т.д. В данном случае значение имеет то, сколько раз переходил объект из рук в руки до ипотечной сделки, сколько человек в нем прописано и т.д.
Договор носит добровольный, вернее добровольно-принудительный характер. При этом он гораздо полезнее заемщику, чем банку, выдавшему ипотечный займ. Утрата права собственности на объект, купленный в ипотеку, не освобождает человека от обязанностей перед банком.
Еще одно отличие данного вида страхования в том, что в отличие от других страховок он актуален только первые три года после сделки, ровно столько составляет срок давности, установленный законодательством. По его истечении сделку отменить невозможно.
Еще одной особенностью титульного страхования является то, что причины, по которым договор может сработать, в нем не перечисляются. Любая из них, не противоречащая законодательству РФ, может привести к страховому случаю и выплате по договору. А вот перечень исключений прописан в обязательном порядке и с ним стоит очень внимательно ознакомиться.
Нестраховые случаи титульного страхования
Исключения есть из любых правил. Страховщик несет ответственность только в том случае, если исковое заявление в суд поступило в период действия договора. Кроме этой оговорки полис не поможет если:
- Страхователя (Выгодоприобретателя) признали недобросовестным покупателем
- Недвижимость уничтожена по любой причине, например, в результате сноса или ликвидации, загрязнения
- Новый владелец добровольно отказался от права собственности, продал или подарил квартиру кому-либо и т.д.
- Страхователь произвел перепланировку или переустройку объекта недвижимости самовольно, не согласовав это с компетентными органами
- Участок, на котором находится застрахованная недвижимость, будет изъято для муниципальных нужд
- Собственник использует недвижимость нарушая условия эксплуатации или просто бесхозяйственно с ней обращается.
Заключительные положения
Как правило, страховой полис оформляется наряду с договором ипотеки и банк-кредитор может предложить страховую компанию — своего партнера. Заемщик имеет право самостоятельно выбрать страховщика.
Отдавайте предпочтение крупным аккредитованным банками компаниям, имеющим хорошую репутацию и большой опыт работы в сфере страхования.
Изучите разные предложения рынка страхования. Удобнее всего это делать с помощью крупных сайтов-агрегаторов, где можно задать необходимые параметры и узнать цены и условия страховок в разных компаниях.
Так можно сэкономить до 4 500 рублей на стоимости полиса.
Внимательно изучите все условия и правила договора страхования, обратите внимание на перечень рисков и страховых случаев, а также на ограничения, санкции и штрафы.
При таком грамотном подходе вы сможете подобрать страховой полис на выгодных для вас условиях.
От каких рисков защищает титульное страхование
Страховой полис защищает от потери титула, то есть от утраты недвижимости по независящим от покупателя причинам, например, по решению суда.
Возможные причины:
- Признание покупки недействительной.
- Подача виндикационного иска. Такой иск предполагает обращение в суд третьих лиц, которые могут доказать свои права на спорный объект. Чтобы получить компенсацию в таком случае, новый владелец должен подтвердить статус добросовестного покупателя. Другими словами, он должен подтвердить, что не имел цели нарушить чьи-либо интересы при совершении сделки.
- Нарушение интересов детей, наследников, предыдущих собственников. Например, такая ситуация может возникнуть, если продавец совершил сделку без согласия супруги.
- Некорректно оформленные документы во время совершения сделки. Это могут быть ошибки в договоре, неверно оформленные выписки из реестров, неполный пакет документов и т.д.
- Выявление факта мошенничества при последней или предшествующих продажах. В таком случае выплата возможна, если покупатель не имеет отношения к мошеннической схеме.
- Признание недееспособности одной из сторон сделки. Например, продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере и не отдает отчет своим действиям.
- Сделка под давлением.
При каких сделках недействительно титульное страхование?
Титульное страхование защищает от недействительных сделок в следующих случаях.
-
Продавца официально признали недееспособным в момент заключения сделки. Опекун может оспорить договор купли-продажи. В этом случае покупатель утратит права собственности, даже если оформил кредит. Титульное страхование в этом случае защитит права покупателя.
-
Жилье куплено у одного из супругов, а второй не давал нотариальное согласие. Сделку признают недействительной.
-
Договор купли-продажи продавец подписывал под давлением третьих лиц. Покупатель об этом может и не знать, но если продавец обратитесь в суд и докажет, что его заставили продать имущество, сделку признают недействительной.
-
Сделка проведена с нарушением прав несовершеннолетних детей. Покупатель может и не знать об этом, но при таком раскладе сделку посчитают незаконной.
Коротко: в каких случаях защищает титульное страхование?
-
Недвижимость куплена, а продавец не учел интересы несовершеннолетних детей. Органы опеки требуют признать сделку недействительной и вернуть квартиру продавцу.
-
Покупатель подписал соглашение с лицом, которое не является полноправным владельцем недвижимости.
-
После оформления сделки продавец заявил, что его заставили продать квартиру.
-
Продавца признали недееспособным в момент заключения договора купли-продажи.
-
При оформлении сделки выявлены юридические нарушения. Договор хотят признать недействительным по решению суда.
Что нужно для оформления страховки?
Все зависит от того, каким образом приобретается недвижимость. Если покупка происходит с помощью ипотеки приобрести полис можно при обращении в банк. В случае, если жилье приобретается без привлечения банковских средств, придется отдельно обратиться в страховую компанию.
Точный список документов, необходимый для оформления такой разновидности страхования могут отличаться в зависимости от конкретной ситуации, но, как правило, они включают выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, поэтажный план и экспликацию, медицинские справки из психоневрологического диспансера о здоровье всех участников сделки, а также заключение органов опеки (если долю на квартиру имели несовершеннолетние).
Какие выплаты можно получить?
Сумма выплаты при наступлении страхового случая фиксируется в договоре страхования. Как правило она равна рыночной стоимости жилья на день заключения контракта со страховой компанией. Но в различных организациях условия могут отличаться.
Выплата чаще всего поступает в течение двух недель с момента судебного решения.
Сколько стоит страхование титула
Предложения СК по защите титула заёмщика отличаются значительным разнообразием. Каждый страховщик обладает собственным алгоритмом расчета стоимости полиса для держателя ипотечного кредита. Типичный тариф составляет 0,2-0,3% от суммы задолженности по ипотеке ежегодно. Полисы приобретаются на период от 1 года до 10 лет.
Сроки исковой давности по сделкам с недвижимостью составляют 36 месяцев, но часто суды принимают документы от истцов по истечении этого времени. С учётом этого банки рекомендуют клиентам заключать договоры со страховыми компаниями на весь срок действия кредита.
Предложения от ведущих российских СК схожи с точки зрения финансовой составляющей. Ниже представлены наиболее доступные варианты от надежных страховщиков:
- ВТБ — базовый тариф на защиту титула составляет 0,25%, итоговая сумма зависит от типа приобретаемого жилья и сведений о клиенте;
- «Сбербанк-Страхование» — ставка равна 0,3%, при заключении комплексного договора страхования клиент получает скидку на ставку по ипотечному кредиту в «Сбербанке»;
- «Альфа-страхование» — полис страхования права собственности обойдется клиенту в 0,3-0,35%;
- РЕСО — базовый тариф равен 0,2%, максимальная ставка — 0,4%;
- «Росгосстрах» — применяет один тариф для всех типов недвижимости — 0,35% в год.
Давние клиенты СК могут получить индивидуальные предложения с более выгодными условиями страховых контрактов.
Стоимость титульного страхования
Самостоятельно рассчитать титульное страхование, то есть его стоимость, едва ли удастся. Можно провести лишь приблизительные расчеты.
Стандартный тариф — 0,3-1% от страховой суммы. Страховой суммой выступает стоимость имущества — сумма ипотечного кредита, сумма сделки, рыночная цена и пр. Точная тарифная ставка зависит и от страховой компании, и от индивидуальных обстоятельств сделки.
Например, если у квартиры был всего один собственник, купивший недвижимость напрямую у застройщика, проживавший там один и не состоявший в браке, скорее всего, риски титула будут минимальными. И напротив, если у недвижимости имеется длинная цепочка владельцев, вполне вероятно, что у кого-то возникнут претензии. Если предыдущий хозяин получил квартиру по праву наследования и сразу же стал ее продавать, это тоже повод насторожиться и повысить стоимость полиса.
Поэтому каждая страховая компания самостоятельно оценивает объект недвижимости и, исходя из этого, предлагает тариф.
Как происходит страхование титула при покупке жилья?
Схема и алгоритм действий при титульном страховании «вторички» выглядят следующим образом:
- Потенциальный покупатель выбирает на свободном рынке искомый объект недвижимости для дальнейшего приобретения.
- В дальнейшем клиент собирает необходимый пакет документов и предоставляет его в страховую компанию для проведения предстраховой экспертизы.
- По результатам внутренних проверок страховщик рассчитывает и предлагает заявителю индивидуальный страховой тариф.
- При взаимном согласии с условиями проекта контракта заключается основной договор титульного страхования недвижимого имущества, и заказчик оплачивает страховую премию.
- Приобретатель жилья получает на руки полис по страхованию титула.
Как говорит Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости», иногда страховые компании не хотят заключать договор титульного страхования, если недвижимость часто меняла собственников, либо есть другие риски: недавнее наследование по завещанию, двойные продажи жилья в новостройках, неправильное выделение долей, нарушения прав несовершеннолетних детей при приватизации.
Также не всегда хотят страховать квартиру, которая досталась нынешнему владельцу по договору ренты, особенно в случаях, когда бывший собственник умер менее года назад, а также если объект как наследство достался дальним родственникам или продавался по доверенности.
Стоит отметить, что под страховой случай подпадут только ситуации, когда собственник лишился недвижимости по не зависящим от него обстоятельствам. Если в отношении отчуждаемой квартиры был заключен возмездный или безвозмездный договор (даже если участника сделки при этом обманули), на выплату рассчитывать нельзя. Также страховщики могут отказать в компенсации, если недвижимость использовалась не по назначению (скажем, в квартире находился офис), если были изменены ее характеристики, конструктивные параметры, свойства, а также, если у страхователя изымают жильё (к примеру, фискальные органы).
Зачем нужно титульное страхование недвижимости
Договор добровольного страхования титула обеспечивает страховую защиту в случае потери права собственности либо иных вещных прав на недвижимое имущества вследствие признания сделки купли-продажи недействительной. Важное условие: новый собственник недвижимости на момент подписания соглашения не должен знать о событиях, которые повлекли отмену сделки.
По статистике от 2% до 4% сделок в будущем признаются судами недействительными. Причины, по которым суд может признать покупку недвижимого имущества недействительной, могут быть разными. Предвидеть возможные обстоятельства нереально. Хорошим решением станет страхование права собственности на квартиру или другое имущество.
Если сделка будет признана недействительной, покупатель теряет не только недвижимость, но и уплаченные деньги. Страхование купли продажи квартиры позволяет компенсировать потери.