Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Залог при покупке квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридически соглашение о задатке закрепляет решение и договорённости сторон — обычно это стоимость и сроки. Положения договора стимулируют обе стороны не менять решение и защищают интересы участников. Также документ можно использовать для уведомления о предстоящей сделке третьей стороны — например, когда средства от продажи уже предполагается использовать в другой сделке.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Чтобы лучше уяснить вопрос, рассмотрим, зачем вообще нужно оформление официального соглашения – договора. Он служит гарантийным обеспечением возврата денежных средств в случае расторжения сделки. В тексте этого документа стороны детально формулируют в письменном виде свои обязательства, скрепляя их подписями.
Согласно Гражданскому кодексу, составление договора – необходимость, которая не зависит от величины задатка. Если какая-либо из сторон попытается уклониться от выполнения своих обязательств, договор становится основанием для требования возмещения убытка и обращения в суд.
Письменный договор вы можете составить в произвольном виде, поскольку единого стандарта для него нет. Однако чтобы этот документ был действительным, в его тексте должны присутствовать:
- ФИО – личные данные продавца и покупателя;
- сведения из паспортов обеих сторон;
- места проживания будущих партнеров по сделке;
- адрес жилого объекта, в отношении которого будет оформляться купля-продажа;
- его согласованная цена;
- полная информация обо всех собственниках и зарегистрированных в жилье лицах;
- величина задатка и дата его передачи;
- перечень случаев, когда задаток должен быть возвращен;
- продолжительность действия договора.
К договору не помешает приложить перечень всех документов, которые потребуется собрать в процессе последующего оформления покупки. От выписки из ЕГРН и справки о регистрации до справок об отсутствии долгов по коммуналке и т.д. Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие бывшего или нынешнего супруга\супруги на сделку. А при наличии прописанных на жилплощади или являющихся ее собственниками несовершеннолетних детей или недееспособных лиц нужно разрешение органов опеки.
Чем детальнее вы изложите в договоре все значимые условия, тем лучше для вас же.
Основные риски выплаты задатка
Приобретение жилой недвижимости на вторичке практически всегда несет в себе определенные риски. К примеру, заключивший предварительный договор, покупатель планировал взять ипотеку, но банк ипотечный кредит не одобрил или одобрил, но в меньшем размере. И если покупатель не найдет недостающую сумму, он вынужден будет расторгнуть достигнутое ранее соглашение и, как результат, лишится задатка.
Другие риски возникают из-за возможной нечистоплотности партнеров по сделке. Например, продавец может умолчать о наличии обременений на жилье или о выполненной в нем незаконной перепланировке. Поэтому мы рекомендуем вам обязательно указывать в качестве условия в договоре задатка отсутствие обременений и незаконных перепланировок. Поскольку если негативные обстоятельства вскроются позже, и вы в связи с ними решите отказаться от покупки, продавец получит формальное право не возвращать вам задаток. И тогда вернуть его можно будет только через сложную судебную процедуру.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Составление соглашения
Сторона, согласившаяся на передачу депозита, должна отредактировать его соответствующим образом. Это является необходимым условием для заключения сделки и предоставления гарантии.
Статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает только то, что соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме независимо от суммы, переданной продавцу.
Соглашение о задатке гарантирует, что стороны подпишут основной договор купли-продажи с условиями, указанными в предварительном договоре. Поэтому продавец и покупатель должны одновременно согласовать оба документа. Соглашение о задатке не создает никаких юридических обязательств, если не подписан дополнительный предварительный договор.
Законодательные нормы при внесении задатка
Статья 380 Гражданского кодекса (ГК) «Понятие вклада» дает полное определение этого понятия. Исходя из данной статьи, под авансом понимается денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в счет будущей сделки и являющаяся гарантом будущих обязательств. Предварительный договор должен быть заключен с выплатой аванса.
Согласно условиям авансового платежа, сумма не возвращается, если покупатель не выполнит свои обязательства.
Кроме того, существуют и другие законы, регулирующие процесс депонирования и передачи транзакций. В статье 454 указаны все действия сторон, зафиксированные в основном договоре купли-продажи. Статья 381 Гражданского кодекса четко определяет ответственность, возникающую при нарушении стороной своих обязательств.
Сюда входят как обязательства, вытекающие из основного договора купли-продажи, так и обязательства, вытекающие из преддоговорных обязательств.
Когда заемщик может вернуть средства, внесенные в качестве задатка
Статья 381 Гражданского кодекса предусматривает, что задаток может быть возвращен покупателю только в случае невыполнения продавцом своих обязательств. В этом случае возможны такие события, как ненадлежащее исполнение обязательств.
- Это может считаться неприятным событием, если в собственности зарегистрировано третье лицо. Зарегистрированные граждане имеют право проживать в конкретной квартире.
- Если по какой-либо причине продавец отказывается продать квартиру, то
- Нарушения действующего законодательства, которые могут возникнуть, если коммунальные платежи не будут оплачены до заключения сделки купли-продажи
- Обнаружение ложных заявлений в предварительном договоре (часто, когда собственников квартиры несколько)
- Нарушение обязательств по предварительному договору, в том числе
- отсутствие продавца или его представителей в момент подписания сделки и основного договора купли-продажи.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
В каких случаях возможно возвращение залога при покупке квартиры?
В статье 381 ГК РФ указано, что покупатель может получить свой задаток обратно в случае неисполнения продавцом обязательств. Если хотя бы один из пунктов нижеприведенного списка оказался верным, то возвращения задатка не избежать:
- владелец по какой-то причине отказался продавать жилое помещение;
- в квартире прописаны люди – если у них есть соответствующие документы, то они имеют право на проживание;
- по недвижимости имеются долги до совершения сделки – закон запрещает выставлять на продажу такое жилое помещение;
- собственник сознательно указал ложную информацию – в помещении прописаны жильцы или хозяев у него несколько;
- продавец сознательно не позаботился о подготовке документов по недвижимости – это нарушение договора;
- владелец не явился на встречу и не выходит на связь, когда пришло время ставить подписи в основном документе купли-продажи недвижимости.
Во всех этих случаях виноват продавец. Соответственно, покупатель может быть уверен в возвращении задатка. Но и это еще не конец. Задаток возвращается, а продавец обязан выплатить дополнительную сумму пострадавшему лицу (она будет эквивалентной размеру задатка).
Лучше заранее узнать, в каких случаях возвращается задаток. Если продавец нарушит одно из условий договора, то покупатель может потребовать от него возвращения денежных средств. Если просьба была проигнорирована, то следует обратиться за помощью в суд, ведь закон в этом случае на стороне покупателя.
Есть некоторые советы, которые помогут избежать обмана и потери денег. Прописывание суммы задатка обязательно. Прежде чем передать задаток, стоит:
- Пересмотреть всю документацию на недвижимость. Вы имеете право потребовать предъявления документов. Если какого-то документа нет, или человек отказывается их показывать, то это повод усомниться в безопасности сделки.
- Обременение. Стоит убедиться, что желаемая недвижимость не находится под обременением. Его необходимо снять – до этого передавать деньги не стоит.
- Согласие супруги/супруга. Бывают такие случаи, что один супруг хочет продать жилплощадь, а его вторая половинка об этом и не в курсе. Стоит получить разрешение на продажу (оно должно быть заверено у нотариуса). В противном случае вы будете спокойно жить, и вдруг объявится супруг/супруга человека, продавшего вам квартиру, с требованием освободить помещение. И суд не примет вашу сторону.
- Жильцы. Неприятным сюрпризом будет прописка в вашем будущем доме каких-то людей. Жильцы должны быть выписаны, а иначе они имеют право на проживание, а избавиться от них вы не сможете, особенно, если это несовершеннолетние дети.
Стоит заранее разобраться с этими вопросами, чтобы в дальнейшем не возникло проблем, а также для сохранения финансов.
Задаток: правильное оформление, необходимые документы
Чтобы документ был действительным в суде, а сама сделка – правильной, необходимо все оформить согласно требованиям закона. Сумма задатка прописывается в соглашении. Оформляется три документа: соглашение, предварительный договор, расписка.
Первым составляется предварительный договор купли-продажи. B нем указывают такую информацию:
- цена недвижимости, задаток, реквизиты хозяина, сроки;
- список необходимых для сделки документов (если какого-то из них не будет, то продажа затянется), сколько времени займет их подготовка;
- список того, что есть в жилом помещении, ведь забирать что-то после подписания договора нельзя;
- срок получения недвижимости покупателем;
- на кого лягут все расходы по оплате оформления документов, услуг нотариуса и прочие;
- информация о недвижимости – площадь, кадастровый номер, адрес.
Расписка является важным документом, который гарантирует получение жилплощади или денег. Лучше составлять ее в рукописном варианте. Расписка должна содержать такую информацию:
- ФИО всех участников сделки с данными паспорта;
- прописка, фактическое место проживания каждого из участников;
- размер задатка – цифры и расшифровка их прописью;
- подписи участников соглашения – фамилия и инициалы.
При наличии расписки суд выиграть проще. Все документы лучше заверить у нотариуса. При покупке жилья не стоит спешить – выбирать следует надежных людей. И помните, что при небольшом задатке у вас будет меньше тревог.
Заблаговременно выплачиваемая сумма обеспечивает, прежде всего, заинтересованность и доказывает намерения. Договоренность о переходе права собственности другому владельцу подкрепляется финансовым обязательством. Законодательство не принуждает заблаговременно передавать подобный частичный платеж, но без гарантий поиск продавцом новых претендентов может быть продолжен. Жилую площадь реализуют в любое время, ориентируясь на выгоду, поэтому в ряде случаев заранее делают взнос и письменно оформляют его. Соглашение о задатке при покупке квартиры, дома должно включать дату, цену и прочие условия. Внесенные деньги — часть оговоренной стоимости недвижимости. Понятие подробно описано в статье 380 ГК РФ. Для успешного проведения такого вида предоплаты необходимо помнить следующее.
- Отказ от приобретения объекта по вине покупателя приводит к утрате им суммы.
- Срыв купли-продажи продавцом влечет выплату данных средств несостоявшемуся приобретателю в удвоенном размере.
- При отсутствии виновности сторон в отмене процедуры взнос просто возвращается.
В ст. 381 ГК РФ указаны последствия неисполнения подобных обязательств, порядок возмещения убытков. Пример задатка, отданного обратно клиенту в результате намеренного отказа реализовывать ему объект: принято 70 000, выплачено назад — 140 000 рублей.
Как правильно оформить расписку о получении денег
На момент передачи взноса предварительный документ по реализации дома, квартиры должен быть уже составлен. В нем указывается форма оплаты по частям. При наличии нескольких собственников каждый из них пишет бумагу о получении. Соблюдаются следующие правила:
- исправления недопустимы;
- за несовершеннолетнего собственника подпись проставляют родители;
- документ составляют на месте, при этом присутствуют все заинтересованные;
- текст можно напечатать на принтере, а адрес, данные паспортов, фамилии участников, общую сумму и размер предоплаты пишут вручную (либо обращаются к нотариусу для заверения).
Форма достаточно произвольная, включает даты написания и передачи денег. Дополнительно можно прописать ответственность.
Какой платеж внести лучше
Собираясь брать ипотеку, важно разобраться с глубинным значением трех понятий. Ответить на вопрос, какой вариант самый выгодный – сложно. Понимание отличий аванса от задатка при покупке недвижимости помогут внести ясность при выборе способа оплаты первоначального взноса.
При наличии факторов, по которым одна или обе стороны-участницы не уверены в платежеспособности или беспроблемной передачи жилья от одного лица другому на 100% желательно ограничится авансом. Аванс при ипотеке в банке возвращается заемщику в той сумме, в которой был передан. Но желательно заключить письменное соглашение. При устной форме будет сложно доказать передачу денежных средств продавцу, если последний откажется подтверждать принятие средств как форму предоплаты. Расторгнуть договор можно в любое время без финансовых потерь и штрафных взысканий.
Задаток выгоден и удобен тогда, когда покупатель уверен в своих финансовых возможностях, точно решил приобрести выбранное жилье. Договор задатка при покупке квартиры в ипотеку снижает возможность срывов условий по нему из-за жестких требований в виде справедливого покрытия убытков и ущерба в денежном выражении.
Залоговые соглашения формируются в основном при ипотечном кредитовании. В иных случаях применяются крайне редко.
Получается, для покупателя намного выгоднее договор задатка, продавцу – аванса. Приобретение недвижимости – кропотливое дело с множеством аспектов, требующих тщательного рассмотрения. На вопрос, лучше договор аванса или задатка, нельзя получить однозначного ответа. Все зависит от конкретной ситуации.
Тонкости составления договора
Документация, которая подтверждает факт выдачи задатка (аванса) должна составляться правильно, с указанием условий, сведений об участниках и при условии соблюдения требований законодательства. Стоит учесть, что нюансы оформления бумаг в каждом агентстве или банке могут отличаться, поэтому интересующую информацию важно получить непосредственно в офисе или на сайте организации. Как правило, упомянутые структуры размещают образец расписки и договора, подразумевающего передачу авансового платежа при покупке жилья.
Если речь идет о приобретении квартиры или дома в ипотеку, о желании перечислить задаток требуется оповестить банковское учреждение. Последнее вычитает указанную сумму из размера первоначального взноса. Средства могут передаваться наличными или перечисляться на счет (карту).