Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дифференцированный платеж по ипотеке в каких банках в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дифференцированный платеж — это система погашения кредита, при которой заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается. Максимальная финансовая нагрузка приходится на первые месяцы после оформления ипотеки, а ближе к концу периода кредитования взносы становятся минимальными.
Плюсы и минусы дифференцированного платежа
Основное достоинство дифференцированных платежей — ощутимая экономия на процентах. При аннуитете они начисляются по схеме, более выгодной банку. В случае же с дифференцированной системой погашения заемщик каждый раз платит проценты только за те средства, которыми действительно пользовался в расчетном месяце. Поскольку тело кредита с каждым взносом становится меньше, с ним сокращаются и отчисления кредитору. В результате основной долг убывает быстрее, а итоговая переплата оказывается существенно меньше, чем при аннуитете. Лучше всего это заметно при больших суммах и сроках ипотеки.
С другой стороны, дифференцированные платежи менее доступны. Эта схема больше подходит людям с высоким заработком, поскольку платежеспособность потенциальных заемщиков оценивается более строго. Подтвержденный доход должен быть в среднем примерно на 20–25% выше, чем в случае с аннуитетом. Это связано с тем, что при согласовании кредита банк отталкивается именно от первых месяцев, на которые приходятся максимальные ежемесячные платежи. Хотя в процессе погашения кредита взносы могут уменьшиться вдвое, при дифференцированной схеме заемщикам одобряют меньшие суммы.
Еще один недостаток — постоянно меняющийся размер ежемесячных взносов. Из-за этого заемщику приходится постоянно сверяться с платежным графиком и уточнять, какую сумму потребуется внести в следующем расчетном периоде. Кроме того, усложняется планирование семейного бюджета.
Дифференцированные платежи по ипотеке
Дифференцированная система предполагает, что самый крупный платеж — первый взнос. Одна его часть идет на оплату долга и постоянно остается стабильной, другая направлена на погашение процентов и с течением времени уменьшается. С каждым месяцем величина задолженности снижается. В результате на погашение процентов требуется меньшая сумма.
Стоит сразу оговориться, что данный вид ипотечных платежей подходит далеко не всем. Обусловлено это тем, что первое время по дифференцированной схеме заемщик вынужден выплачивать крупные суммы. К слову, банк еще на этапе одобрения заявки изучает платежеспособность клиента и, исходя из финансовой стабильности, решает, какой вариант платежей будет оптимальным. Таким образом, если заемщик не имеет возможность выплачивать задолженность крупными суммами, то будет предложена альтернатива в виде аннуитетной схемы.
Чем отличается аннуитетный платеж от дифференцированного?
Главное отличие заключается в графике погашения кредита и соотношении сумм, которые ежемесячно уходят на погашение банковских процентов и основного долга по ипотеке.
При использовании дифференцированной схемы вся величина основного долга или, как его иногда еще называют банковские работники тело кредита, равномерно распределяется на весь срок кредита. Если говорить простым языком, это значит, что из стоимости недвижимости вычитается первоначальный взнос, а все остальное делится на срок ипотеки, то есть на количество месяцев.
Кроме того, на первые годы ипотеки приходятся наибольшие выплаты, дальше они уменьшаются.
В случае с аннуитетом сумма основного долга распределяется неравномерно, но при этом ежемесячные платежи остаются одинаковыми.
Достоинства и недостатки схем ипотечных платежей
Если резюмировать, к основным достоинствам аннуитета относятся стабильность, что позволяет настроить автоплатеж и не задумываться о том, какую сумму нужно внести в каждый следующий месяц. Кроме того, очевидным преимуществом является существенная экономия при досрочном погашении с уменьшением срока кредита. Недостатком аннуитетных платежей является тот факт, что в конечном счете общая переплата по банковским процентам оказывается существеннее.
В случае с дифференцированными платежами переплата будет меньше, кроме того, ежемесячные выплаты будут медленно, но верно уменьшаться. В какой-то момент они снизятся до минимальных значений. В то же время, это преимущество оборачивается и недостатком, потому что первые годы ипотеки выплаты существенно выше, чем при аннуитетных платежах, что многим заемщикам может показаться некомфортным.
Заключать договор ипотеки на длительный период не рекомендуется. Увеличивая продолжительность кредитования, можно снизить размер ежемесячного взноса, что кажется облегчением бюджета, однако в долгосрочной перспективе это преимущество становится незначительным. Желательно, чтобы срок платежей по ипотеке не превышал 10–15 лет.
В представленном списке рассчитаны ежемесячные платежи по ипотечному кредиту размером 1 200 000 рублей под 7.7 процента. Можно наблюдать, что с каждым пятилетием разница в платежах уменьшается примерно вдвое. При 25-летнем и 30-летнем периодах кредитования разница сокращается до незначительных 469 рублей.
Срок ипотеки — Ежемесячный платеж:
- 10 лет — 14370 руб.
- 15 лет — 11261 руб.
- 20 лет — 9814 руб.
- 25 лет — 9025 руб.
- 30 лет — 8556 руб.
Из этого следует очевидный вывод – не стоит растягивать ипотечные выплаты на долгие годы, когда разница в платежах не приносит существенной экономии, а накопленная переплата может быть весьма весомой.
Плюсы и минусы ипотеки с дифференцированными платежами
Рассмотрев принципы ипотеки с дифференцированными платежами, банки в 2019 году выдают их менее охотно, можно отметить положительные и отрицательные моменты:
| Плюсы дифференцированного платежа | Минусы дифференцированного платежа |
| Выгода клиента в меньшей переплате процентов за весь период погашения ипотеки. | Банки тщательно изучают финансовую стабильность заемщика. При возникновении любых сомнений в платежеспособности банк может отказать в ипотеке или уменьшить сумму займа. |
| Прозрачная схема расчета ежемесячного взноса. | При одинаковых условиях первые платежи будут значительно выше аннуитетных, что может сказаться на расходах заемщика. |
| Быстрое погашение основного долга по ипотеке. | Выше риск просрочек. |
| Выгодные условия при досрочном погашении ипотеки. | Мало актуальных предложений по ипотеке. |
| Уменьшение страховых взносов, которые начисляются на остаток основного долга. |
Какие банки выдают дифференцированные кредиты
Практика выдачи дифференцированных ссуд была распространена в 2005-2010 годах. Затем банки изменили стратегию, и с 2011 года оформить потребительский займ с дифференцированным платежом стало трудно.
Некоторые крупные структуры из ТОП-20 предоставляли ипотечные кредиты с убывающими платежами, но в последние годы и это стало редкостью. В 2016 году практически все программы основаны на аннуитентных платежах.
Банкам не выгодна дифференцированная схема, и они применяют ее крайне редко . В основе такой позиции желание застраховать свои риски: при аннуитентных платежах кредиторы получают большую часть процентов в первой половине срока кредитования.
И в случае форс-мажорных обстоятельств у заемщика и невозврата остатка долга в срок, кредитор уже не будет в убытке.
Мы предлагаем список банков, с актуальными предложениями в 2016 году по ипотечным кредитам:
| Банк | Тариф (%) | Срок (лет) |
Способ погашения |
| Газпромбанк | от 13,0 | 30 | аннуитет либо дифференцированные платежи |
| Нордеа Банк | от 13,5 | 20 | аннуитет либо дифференцированные платежи |
| Сбербанк | от 13,0 | 30 | аннуитент |
| Зенит | от 18,0 | 30 | аннуитент |
| ВТБ 24 | от 14,1 | 20 | аннуитент |
Дифференцированные платежи по ипотеке
Дифференцированная система предполагает, что самый крупный платеж — первый взнос. Одна его часть идет на оплату долга и постоянно остается стабильной, другая направлена на погашение процентов и с течением времени уменьшается. С каждым месяцем величина задолженности снижается. В результате на погашение процентов требуется меньшая сумма.
Стоит сразу оговориться, что данный вид ипотечных платежей подходит далеко не всем. Обусловлено это тем, что первое время по дифференцированной схеме заемщик вынужден выплачивать крупные суммы. К слову, банк еще на этапе одобрения заявки изучает платежеспособность клиента и, исходя из финансовой стабильности, решает, какой вариант платежей будет оптимальным. Таким образом, если заемщик не имеет возможность выплачивать задолженность крупными суммами, то будет предложена альтернатива в виде аннуитетной схемы.
Aннyитeтный плaтeж – чтo этo знaчит
Ecли в ycлoвияx кpeдитнoгo дoгoвopa yкaзaн aннyитeтный пopядoк вoзвpaтa кpeдитa, знaчит кpeдит бyдeт вoзвpaщaтьcя зaeмщикoм в видe фикcиpoвaнныx eжeмecячныx выплaт в тeчeниe oпpeдeлeннoгo пepиoдa. B этy cyммy в пepвyю oчepeдь бyдeт вxoдить пoлный плaтeж пo пpoцeнтaм, нaчиcляeмым нa ocтaтoк ocнoвнoгo дoлгa, a ocтaвшaяcя чacть бyдeт пpиxoдитьcя нa тeлo кpeдитa. Cyммa eжeмecячныx выплaт paccчитывaeтcя тaким oбpaзoм, чтoбы вce eжeмecячныe плaтeжи были paвными.
Aннyитeтный плaтeж – caмый pacпpocтpaнeнный вид плaтeжнoй cиcтeмы, пpи кoтopoй paзмep eжeмecячнoгo плaтeжa ocтaeтcя нeизмeнным нa пpoтяжeнии вceгo cpoкa кpeдитoвaния. Taкaя пpocтoтa cиcтeмы близкa и пoнятнa зaeмщикy – oн видит oпpeдeлeннyю cyммy, знaeт, чтo вce гoды, пoкa бyдeт дeйcтвoвaть кpeдитный дoгoвop, cyммa ocтaнeтcя тoй жe, и eмy этa cиcтeмa yдoбнa. Moжнo лeгкo плaниpoвaть личный бюджeт и нe пepeпpoвepять бaнк кaждый мecяц, пытaяcь пoнять, пpaвильнo ли нacчитaли плaтeж.
Чтoбы лyчшe пoнять, чтo тaкoe aннyитeтный плaтeж пo кpeдитy, нyжнo зaпoмнить, чтo в пepeвoдe c лaтыни этoт тepмин знaчит «гoдoвoй, eжeгoдный» — этo oбщий тepмин, кoтopый oпиcывaeт гpaфик пoгaшeния кpeдитнoгo дoгoвopa, кoгдa выплaты ycтaнaвливaютcя пepиoдичecки paвными cyммaми чepeз paвныe пpoмeжyтки вpeмeни. Пocлeдний плaтeж, кcтaти, мoжeт нeзнaчитeльнo oтличaтьcя oт ocтaльныx пo paзмepy.
Cyщecтвyeт тpи фopмyлы aннyитeтныx плaтeжeй.
- Пepвaя – cтaндapтнaя aннyитeтнaя фopмyлa, кoгдa плaтeжи paccчитывaютcя пpocтo нa cpoк кpeдитa.
- Bтopaя – фopмyлa, в кoтopoй чиcлo плaтeжныx пepиoдoв нa oдин бoльшe. Cooтвeтcтвeннo, пpи гaшeнии пo этoй фopмyлe пoявляeтcя вoзмoжнocть дoбaвлeния oднoгo мecяцa c oплaтoй тoлькo пpoцeнтoв и бeз гaшeния ocнoвнoгo дoлгa.
- Tpeтья – фopмyлa, в кoтopoй чиcлo плaтeжныx пepиoдoв бoльшe нa двa, и пpи гaшeнии пo этoй фopмyлe пoявляeтcя вoзмoжнocть дoбaвлeния двyx мecяцeв: пepвый мecяц c oплaтoй тoлькo пpoцeнтoв и бeз гaшeния ocнoвнoгo дoлгa и пocлeдний c ocтaтoчным плaтeжoм.
Bтopoй и тpeтий вapиaнты пpeдпoлaгaют yдopoжaниe кpeдитa зa вecь cpoк. B зaвиcимocти oт cyммы, cpoкa, иcпoльзoвaния или нeиcпoльзoвaния плaтeжныx кaникyл cyммa yдopoжaния мoжeт cocтaвить oт 2,5 тыcяч дo 15-20 тыcяч pyблeй. Oднaкo в нeкoтopыx cлyчaяx тaкaя пepeплaтa oпpaвдaнa yдoбcтвoм – нaпpимep, пoлyчив вoзмoжнocть cнизить плaтeжи в кaкoй-тo пepиoд, зaeмщик мoжeт пoзвoлить ceбe пoтpaтить выcвoбoдившyюcя cyммy нa peмoнт, пoкyпкy мeбeли или дpyгиe нeoбxoдимыe вeщи.
Дифференцированные платежи по ипотеке
Дифференцированная система предполагает, что самый крупный платеж — первый взнос. Одна его часть идет на оплату долга и постоянно остается стабильной, другая направлена на погашение процентов и с течением времени уменьшается. С каждым месяцем величина задолженности снижается. В результате на погашение процентов требуется меньшая сумма.
Стоит сразу оговориться, что данный вид ипотечных платежей подходит далеко не всем. Обусловлено это тем, что первое время по дифференцированной схеме заемщик вынужден выплачивать крупные суммы. К слову, банк еще на этапе одобрения заявки изучает платежеспособность клиента и, исходя из финансовой стабильности, решает, какой вариант платежей будет оптимальным. Таким образом, если заемщик не имеет возможность выплачивать задолженность крупными суммами, то будет предложена альтернатива в виде аннуитетной схемы.
Какие банки с дифференцированными платежами
В каком же банке удастся оформить ипотеку с дифференцированными платежами? Сразу оговоримся, что Сбербанк работает только с аннуитетом, тоже касается и ВТБ24. Как видим, лидеры финансового рынка России не хотят терять своей выгоды. Нужно постараться, чтобы найти финансовое учреждение, где можно оформить заем с классическим графиком выплат. Все же это возможно.
Итак, самые известные банки с дифференцированными платежами по ипотеке:
- РоссельхозБанк. Предлагает взять ссуду на покупку жилья по двум документам — паспорту и второму документу, подтверждающему личность (загранпаспорту, водительским правам и т.д.). Максимальная сумма — 8 млн рублей, срок действия договора — до 25 лет, ставка зависит от условий сделки, категории заемщика — от 12 до 16,0% годовых.
- Газпромбанк. Предоставляет до 10 млн рублей на срок 30 лет по ставке от 13% годовых и легкий кредит до 3 млн рублей на срок 7 лет по ставке 9,5% годовых. Требуемые документы такие же, как в предыдущем банке.
Рекомендации заемщикам
Если вы рассматриваете варианты оформления кредита на срок от пяти лет и более, то дифференцированный кредит позволит получить существенную экономию на переплате.
Но при этом нужно понимать, что в первые годы суммы ежемесячных взносов будут высокими. Снизить размер платежей можно, оформив аннуитентный кредит на максимально возможный срок.
Мы рекомендуем провести сравнение банков и выбрать условия по кредитам, позволяющие досрочно платить кредит без ограничений.
Если финансовая ситуация будет благоприятной и позволит сделать накопления, то заемщик сможет распорядиться ими по своему усмотрению: погасив досрочно долг, положив на депозит, купив валюту, сделав инвестиции.
Если же уровень доходом снизится, то долгосрочный кредит с небольшим ежемесячным взносом не станет критичной нагрузкой для семейного бюджета.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Наш калькулятор и советы, как посчитать выгоду
[egn-mortcalc-show]
Наш ипотечный калькулятор представляет собой простой и наглядный финансовый инструмент, с помощью которого любой пользователь сможет сделать расчеты по любому кредиту, получить структурированную информацию по переплате, необходимом уровне дохода и потенциальной для заемщика выгоде.
Функционал калькулятора состоит из следующих блоков, необходимых для заполнения:
- сумма займа (вводится точная величина предоставляемых банком заемных средств за минусом суммы первоначального взноса, оплачиваемого клиентом);
- тип платежей (аннуитет или дифференцированный);
- размер процентной ставки;
- материнский капитал (потребуется указать, использовался ли он в процессе погашения ипотечного кредита);
- дата выдачи займа;
- срок кредитования (годы и месяцы).
Предварительные расчеты сразу по нескольким привлекательным предложениям в ведущих российских банках позволят определить, какой вариант будет выгоднее.
Следование следующим простым советам поможет ипотечным заемщикам оформить ипотеку с максимальной выгодой:
- Если клиент планирует взять кредит и рассчитаться с банком в срок до 10 лет, то логичной и наиболее оптимальной системой платежей будет аннуитетная, которая позволит максимально безрисково распределить кредитную нагрузку без ущерба для бюджета семьи.
- В случае одобрения банком заявки со сроком погашения долга на длительный период (свыше 20 лет), но стремлением и поиском способов досрочного расчета с кредитором, выгодным типом взносов будут дифференцированные, которые позволят минимизировать начисленные проценты.
- Клиентам, оформляющим ипотечный кредит по упрощенной схеме по двум документам с повышенной процентной ставкой (особенно с перспективой досрочного погашения), также будет выгодна дифференцированная схема расчета.
- Сравнивать и считать на ипотечном калькуляторе рекомендуется как можно больше вариантов и предложений от банков.
Сопоставив два способа погашения кредитной задолженности по ипотеке с одинаковыми условиями, можно отметить следующие отличия:
| Параметры | Дифференцированный платеж | Аннуитетный платеж |
| Ежемесячные взносы | С тенденцией постоянного уменьшения. | Неизменные. |
| Погашение основного долга | Равными долями в течение всего срока. При выдаче ипотеки общая сумма делится на количество месяцев, за которые предполагается полное погашение. | Разными суммами, значение которых увеличивается во второй половине срока. В первые месяцы основной долг практически не изменяется. |
| Начисление и списание процентов | На остаток задолженности с тенденцией постоянного уменьшения. Основную часть взноса составляет долг, а не проценты. | В первую половину срока основную часть взноса составляют проценты банка, а сумма возврата долга минимальная. |
| Досрочное погашение | Предусмотрено по условиям ипотеки. Выгодно для клиента на любом сроке погашения кредита. Экономия на выплате кредитных процентов. | Разрешено, но невыгодно для клиента. Банк включает основные проценты в первые месяцы по графику. |
| Одобрение банка | Только платежеспособным клиентам со стабильным высоким доходом. Может быть урезана сумма ипотеки. | Платежеспособным клиентам с разными доходами. Есть альтернатива минимального платежа на длительный срок. |
| Страховые взносы | Выплаты постоянно уменьшаются из-за сокращения основного долга. | Основная задолженность по ипотеке гасится медленно, что не дает возможности клиенту сэкономить на страховке. |
Расчет платежей по ипотеке при дифференцированном платеже
Оформление ипотечного кредита — это ответственный шаг, который финансовым бременем ложится за заемщика. Потому многие клиенты предпочитают самостоятельно рассчитать кредит, чтобы банк не навязал им дополнительных трат (страховку, комиссии или возможные штрафы).
Порядок расчета представлен ниже:
|
Формула дифференцированного платежа |
|
|
РМП = ТЗ/ЧПТ + (ТЗ*ПС*ЧД)/ДГ |
|
|
РМП |
Размер ежемесячного взноса |
|
ТЗ |
Текущая задолженность |
|
ПС |
Процентная ставка |
|
ЧПТ |
Число платежных периодов (месяцев), оставшихся до полного возврата ипотеки |
|
ЧД |
Число дней в расчетном периоде (месяце) |
|
ДГ |
Число дней в году |
Перспективы использования дифференцированного платежа в ипотеке
Применение дифференцированного платежа в ипотеке может быть особенно полезным для заемщиков, которые планируют значительное улучшение своего финансового положения в будущем. Снижение ежемесячных платежей по кредиту позволит им освободить больше денежных средств для других нужд или инвестиций. Это может быть полезно для молодых семей, которые планируют увеличение доходов или родители, у которых дети завершат учебу и планируют устроиться на работу.
Однако следует отметить, что дифференцированный платеж в ипотеке может быть сложным для прогнозирования и понимания для некоторых заемщиков. Каждый месяц сумма платежа будет меняться, что требует более внимательного контроля над своими финансами. В этом случае может быть полезным обратиться к специалистам в области финансового планирования, чтобы убедиться, что дифференцированный платеж действительно соответствует вашим потребностям и возможностям.
Несмотря на эти особенности, дифференцированный платеж в ипотеке продолжает привлекать внимание заемщиков, так как он позволяет сэкономить на процентных платежах в долгосрочной перспективе. Некоторые банки и кредитные организации уже предлагают заемщикам возможность выбора между дифференцированным и аннуитетным платежом. Это свидетельствует о том, что перспективы использования дифференцированного платежа в ипотеке вполне реальны и возможны в будущем.
Условия дифференцированного платежа по ипотеке в банке Б
Банк Б предлагает клиентам удобную и выгодную систему дифференцированного платежа по ипотеке. Эта система позволяет снизить ежемесячные платежи в начале срока кредита, что делает ипотеку более доступной для клиентов. При этом, платежи по кредиту плавно растут со временем, что позволяет сэкономить на процентных платежах в долгосрочной перспективе.
В банке Б условия дифференцированного платежа по ипотеке выглядят следующим образом. На начальных этапах кредита процентная ставка достаточно высока, однако ежемесячные платежи невелики. По мере того как клиент выплачивает основной долг, процентная ставка снижается, что приводит к увеличению размера платежей. Таким образом, клиенты банка Б могут рассчитывать на удобную систему платежей, соответствующую их финансовым возможностям и позволяющую сберечь средства в долгосрочной перспективе.
Рекомендации заемщикам
Если вы рассматриваете варианты оформления кредита на срок от пяти лет и более, то дифференцированный кредит позволит получить существенную экономию на переплате.
Но при этом нужно понимать, что в первые годы суммы ежемесячных взносов будут высокими. Снизить размер платежей можно, оформив аннуитентный кредит на максимально возможный срок.
Мы рекомендуем провести сравнение банков и выбрать условия по кредитам, позволяющие досрочно платить кредит без ограничений.
Если финансовая ситуация будет благоприятной и позволит сделать накопления, то заемщик сможет распорядиться ими по своему усмотрению: погасив досрочно долг, положив на депозит, купив валюту, сделав инвестиции.
Если же уровень доходом снизится, то долгосрочный кредит с небольшим ежемесячным взносом не станет критичной нагрузкой для семейного бюджета.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!