Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли изменить дарственную на квартиру при жизни дарителя в Казахстане». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор дарения (дарственная) — это соглашение, которое позволяет передать имущество от одного лица другому. Главной особенностью договора этого типа является его безвозмездность — подарок передается бесплатно, а даритель не имеет права требовать что-либо взамен. По факту дарственная обычно оформляется престарелыми людьми для бесплатной передачи квартиры внукам или родственникам.
Когда можно расторгнуть договор дарения?
Если расторжение договора происходит по взаимному согласию сторон – отменить договор дарения можно в любой момент.
Отменить действие договора дарения в одностороннем порядке сложнее. Сделать это можно только в судебном порядке и в следующих случаях:
— если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи;
— если одаряемый нанёс дарителю телесные повреждения.
Согласно законодательным нормам Республики Казахстан, при составлении дарственной можно использовать пункт, позволяющий отменить действие дарственной в случае если даритель пережил одаряемого. В этом случае подаренное имущество не станет предметом наследства одаряемого, а вернётся к дарителю.
Помимо прочего, существует ряд ситуаций, при которых вступивший в силу договор дарения может быть признан недействительным. Аннулировать сделку можно, если удастся доказать, что на момент ее оформления даритель был недееспособен, или при сохранении общей дееспособности пребывал на момент подписания договора в тяжелом состоянии здоровья и это могло повлиять на его способность принимать решения.
Также дарственная может быть признана недействительной, если даритель при подписании договора пребывал в алкогольном, или ином виде опьянения, и не отдавал отчёт в своих действиях.
Если будет доказано, что договор был подписан под действием насилия или угроз – дарственная будет аннулирована.
В соответствии со ст. 512 ГК Республики Казахстан, в одностороннем порядке можно аннулировать договор, который гарантирует составление дарственной в будущем. Сделать это можно, если после подписания такого договора материальное положение или физическое состояние дарителя значительно ухудшились.
Положение действует только по отношению к договорам, которые обещают дарение в будущем. Если передача права собственности по договору дарения уже состоялась — отменить договор в связи с ухудшением финансового положения или состояния здоровья не получится.
Бывают случаи, когда подарок «отменяется»
Интересно, что в ряде ситуаций от передачи квартиры может отказаться как даритель, так и получатель дара. Чтобы вернуть обратно свою недвижимость, даритель должен оспорить договор через суд. При этом даритель должен будет объяснить причину возврата и доказать, что эта причина действительно имела место. По закону возврат подарка дарителю по его инициативе возможен только в таких случаях:
-
Дарственная была составлена под давлением (физическое насилие, угрозы).
-
Договор дарения был составлен путем обмана или мошенничества.
-
С момента передачи имущества финансовое положение или здоровье дарителя серьезно ухудшилась.
Какие условия необходимо соблюдать для изменения дарственной?
Изменение дарственной на квартиру при жизни дарителя возможно, но для этого необходимо соблюдать определенные условия. Во-первых, даритель и получатель должны согласиться на изменение дарственной. Если в дарственной ранее была предусмотрена возможность изменения, процедура может быть более простой. В противном случае, необходимо составить дополнительное соглашение о изменении дарственной, в котором указать все необходимые детали и условия сделки.
Во-вторых, для изменения дарственной необходимо соблюдать требования к нотариальному оформлению документа. В Казахстане, согласно гражданскому законодательству, дарственная на недвижимость должна быть оформлена в нотариальной форме. Поэтому, для изменения дарственной также необходимо обратиться к нотариусу и получить новый нотариальный акт с учетом изменений.
Необходимо также учесть, что изменение дарственной может потребовать уплаты государственной пошлины. Сумма пошлины будет зависеть от стоимости квартиры и правил, установленных местными органами власти. Поэтому перед изменением дарственной рекомендуется проконсультироваться с специалистом или нотариусом.
Какие документы нужно подготовить для изменения дарственной?
Для изменения дарственной на квартиру при жизни дарителя в Казахстане необходимо подготовить следующие документы:
- Заявление на изменение дарственной. Это официальный документ, в котором даритель выражает свою волю изменить условия дарственной.
- Дарственная на квартиру. Это исходный документ, который будет изменен. В нем указаны даритель и получатель, а также условия передачи квартиры.
- Доверенность. Если даритель не может явиться лично для изменения дарственной, он может дать доверенность на другого человека. Доверенность должна быть нотариально заверена.
- Паспортные данные. Для подтверждения личности дарителя и получателя квартиры необходимо предоставить их паспортные данные. Это может быть заверенная копия паспорта или оригинал паспорта.
Судебный иск никогда не подается сам по себе, в виде отдельной «бумаги». Его в обязательном порядке следует сопроводить пакетом документов, часть из которых подтверждает личность истца и наличие оснований для подачи иска, а часть является доказательствами правомерности позиции истца в споре.
В случае с оспариванием дарственной для частных лиц (дарителя, либо его родственников), утвержден следующий список обязательных документов:
- Общегражданский паспорт заявителя (простая копия прикладывается к иску, оригинал необходимо иметь с собой при подаче иска в канцелярию суда)
- Если даритель действует через представителя – нотариально заверенная доверенность на его имя и паспорт самого доверенного лица
- Квитанция, свидетельствующая об уплате пошлины (оригинал, копию можно оставить у себя на всякий случай)
- Документы, подтверждающие основания для отмены дарения. Например, текст Договора, в котором указаны условия, не выполненные получателем дара, акт осмотра помещения, подтверждающий его ненадлежащее состояние, справка о крупном долге за коммунальные услуги и прочее.
- Если дарственную оспаривают родственники скончавшегося гражданина – свидетельство о его смерти
Можно ли отменить договор дарения, пребывая с дарителем в гражданском браке?
В случае с официальным браком все однозначно супруг имеет право оспорить договор дарения, заключенный без его согласия.
Если же даритель оформляет дарственную в пользу своего родственника на квартиру, где он просиживает совместно с «гражданским» супругом, все несколько сложнее. Нотариального согласия на дарение от него не требуется. С точки зрения закона гражданские супруги абсолютно автономные субъекты, сколько бы времени по факту не длилась их совместная жизнь.
Но если речь идет о совместно нажитом имуществе, гражданский супруг имеет право подать иск. Однако ему придется доказывать факт своего финансового вложения в недвижимость (затраты на строительство, ремонт, оплату коммунальных услуг и прочее). Для этого понадобятся документы (например, чеки на покупку строительных материалов) и надежные свидетельские показания.
Оформление возврата подарка
Если вернуть квартиру хочет даритель, то нужно действовать так:
-
Так как основной причиной аннуляции договора является обман, мошенничество или давление, то для начала Вам нужно обратиться в полицию для возбуждения соответствующего уголовного дела. В случае успеха человека привлекут к ответственности, а Вы получите копию судебного решения.
-
С судебным решением необходимо повторно обратиться в суд для аннуляции дарственной. Не забывайте посещать все заседания суда. В некоторых случаях судья может инициировать дополнительное расследование, проведению которого Вы не должны препятствовать.
-
После рассмотрения дела судья назначит финальное заседание, на котором вынесет свое решение. В большинстве случаев суд встанет на Вашу сторону, поскольку факт обмана/насилия был уже доказан уголовным судом. Если суд отказал в аннуляции договора, обязательно подайте апелляцию — с большой вероятностью дело будет пересмотрено в Вашу пользу.
Статья 506. Договор дарения
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор дарения считается ничтожным. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 160 настоящего Кодекса.
2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 508) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Порядок действий при инициации отмены дарения
Прежде, чем начинать действовать, следует все обдумать. Во-первых, не забывайте о сроке давности. Если он истек – в иске откажут. Если же у вас есть основания для продления срока – их нужно доказать. Например, наследники, вступающие в наследство, узнают, что наследодатель пять лет назад подарил кому-то свою квартиру. По сроку давности они имеют право оспорить дарственную, поскольку узнали об этом факте только после смерти дарителя.
Другое дело есть ли у них на это основания? Если даритель находился в недееспособном состоянии на момент дарения, его запугивали, обманывали, либо применяли физическое насилие — это необходимо доказать. После смерти дарителя, при отсутствии медицинских освидетельствований, это сделать практически невозможно.
Другое дело, если квартире нанесен урон. Тогда нужно собрать показания соседей, акты, составленные управляющей компанией, заключения экспертной оценочной компании. Если получить все это самому затруднительно следует одновременно и иском подать суду ходатайство о запросе необходимых документов.
Все собранные самостоятельно документы нужно тщательно проверять, на их основе суд будет выносить решение. В тексте иска следует написать полный список приложенных документов: название, номер (если есть), дату получения, количество листов. Не забывайте, что экземпляров должно быть несколько. Сделайте копии.
Проконсультируйтесь с юристом относительно перспектив иска. Помните, что пошлину в случае отказа в аннулировании дарственной, вам никто не вернет.
Опытный юрист проанализирует дело и скажет, есть ли реальные основания для отмены дарственной. Если их нет — вам останется только смириться с таким положением дел. Практика показывает, что шансы на успешную отмену дарственной выше у самого дарителя, чем у его родственников иди наследников.
Вы также можете найти адвоката, который лично возьмется защищать ваши права. С его помощью выиграть дело будет значительно легче.
Завещание или договор дарения (часть 1)
Завещание дает широкие возможности для последующих маневров — его можно в любой момент изменить, либо вообще отозвать, будто его никогда и не было. Также при жизни собственник может делать со своей недвижимостью все что угодно даже при написанном завещании — сдавать в аренду, регистрировать в ней других жильцов, дарить, продавать — в последних двух случаях при раскрытии завещания получать наследникам будет просто нечего.
Если у недвижимости один собственник, оформить договор дарения очень просто — составить в свободной форме, подписать двумя сторонами и вместе с документами на недвижимость нести на регистрацию в Росреестр. Заверять у нотариуса такой договор не нужно. Но если в дар передается только доля в квартире, потребуется нотариальное заверение договора (при этом владельцы остальных долей не имеют права на преимущественное право покупки, в отличии от сделки с куплей-продажей доли).
Если у дарителя есть несовершеннолетние дети, которые также являются собственниками недвижимости, то для заключения договора дарения потребуется разрешение органов опеки. А если недвижимость приобретена в браке, потребуется нотариально заверенное согласие мужа или жены.
При самостоятельном составлении договора без заверения нотариуса оплатить придется только госпошлину за регистрацию перехода права собственности — 2 тысячи рублей. Если понадобится консультация и заверение нотариуса — это порядка 6 тысяч рублей.
Налог на принятый подарок не распространяется на близких родственников (дети, супруги, родители, бабушки, дедушки, внуки и внучки, братья и сестры). В другом случае одариваемому придется заплатить налог 13% от кадастровой стоимости недвижимости.
Как и завещать, так и подарить можно любую недвижимость: квартиру, дом, земельный участок, дачу, свои права по договору ДДУ.
Оформление дарственной на недвижимость в казахстане: правовые аспекты
К дарителям и одаряемым может быть отнесена вся совокупность субъектов гражданских и имущественных прав: физические и юридические лица, территориальные органы и административные образования, государство. Ряд ограничений введен республиканским законом «О браке и семье». Так, дарителями жилой недвижимости (дома квартиры) не могут выступать дети моложе 14 лет, лица, решением суда объявленные недееспособными, их законные представители.
Оформление дарственной на дом лицами моложе 18-ти лет и ограниченно дееспособными совершеннолетними допускается при наличии разрешений, исполненных в письменном виде их родителями или опекунами и с наличием согласования от органов попечительства. Законодательно не исключена возможность оформления дарственной в пользу несовершеннолетних и недееспособных граждан, при условии, что дар от их лица принимают родители или опекуны.
Можно ли отменить дарение?
Доверенность включает информацию об одаряемом (ФИО, все данные) и о предмете дара — описание, адрес квартиры. Без этого документ недействителен. Договор дарения недвижимости должен заключаться в письменном виде. Стороны могут сделать это самостоятельно, скачав образец договора в интернете.
После чего зарегистрировать его через ЦОН. Но лучше пойти к нотариусу, который оформит все грамотно и учтет возможные нюансы. Он же и отправит ваш договор на регистрацию. Как правильно заключить договор аренды квартиры в Казахстане При каких условиях можно отменить договор дарения в РК? Даритель вправе отменить дарственную в трех случаях:
- Произошли какие-то события и материальное положение, состояние здоровья или семейная обстановка у дарителя сильно ухудшилась.
Что не может выступать предметом дарственной?
Дарению не подлежит имущество, принадлежащее недееспособным или несовершеннолетним. Принять в подарок участок земли, дачу, собственный дом или квартиру не смогут следующие граждане РК:
- сотрудники медучреждений, в которых на лечении находится владелец объекта дарения; презент не смогут получить и близкие родственник лечащего врача;
- госслужащие и их семьи; такой ход будет расцениваться как коррупция и злоупотребление служебными полномочиями.
Даритель может столкнуться и с ограничениями, наложенными на предмет договора. Нельзя подарить объект или вещь, на которую имеется официальное право хозяйственного пользования другим лицом.
Физлица не смогут выполнить операцию с долей жилплощади, которая находится в совместном пользовании. Для этого потребуется согласие совладельцев. Нельзя возместить подаренной недвижимостью долг третьего лица. Это значит, что дарственная на дом не будет считаться действительной при намерении компенсировать объектом чужой банковский долг. В случае, когда процессом занимается доверенное лицо, у нотариуса потребуется оформить соответствующее разрешение на манипуляции с конкретным объектом и прописать:
- тип имущества;
- указать данные одаряемого.
В противном случае документ теряет юридическую силу.
Если одаряемый в убытке?
Первая ситуация — договор дарения отменен. Это относится к случаям, когда у дарителя меняются жизненные обстоятельства. Тогда за отмену договора нужно выплатить компенсацию: например, оплата переезда, перевоза мебели и т.д.
В целом, если договор дарения заключен правильно и одаряемому перешла в дар хорошая недвижимость, то он в убытках не оказывается.
Вторая ситуация — когда у подаренной недвижимости есть серьезные недостатки, неявные, о которых даритель знал, но не предупредил. Например, у частного дома рушится крыша, хотя с виду дом отремонтирован и выглядит крепким. Человек въехал в дом, и она обрушилась. У всей семьи травмы, повреждена мебель, обстановка.
В такой ситуации этот дом — «тот еще подарочек», и если будет доказано, что кровля уже до дарения представляла собой опасность, но была лишь подлатана, что ввело в заблуждение, то даритель будет платить компенсацию. И за лечение, и за обстановку, и за моральный ущерб.