Порядок оформления купли-продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок оформления купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор купли-продажи квартиры — это документ, согласно которому продавец передает право собственности на квартиру покупателю за определенную денежную сумму. Договор составляется в двух экземплярах: для продавца и покупателя. На основе заключенного договора в Росреестре регистрируется переход права собственности на квартиру от одного владельца к другому. Для этого в Росреестр направляется комплект документов по сделке купли-продажи, в т.ч. заключенный договор вместе с передаточным актом, который подшивается к договору. Сформировать необходимый перечень документов для регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре можно перейдя по ссылке.

Оформление договора купли-продажи квартиры

Заключение договора купли продажи делится на следующие этапы:

• предварительные переговоры. Прежде чем оформлять официальный договор, продавец и потенциальный приобретатель согласуют условия купли-продажи. Стороны договариваются о стоимости квартиры и порядке ее передачи новому владельцу, поясняет Татьяна Мацукова. Важно договориться о том, необходим ли предварительный договор и перечисляется ли задаток;
• заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. В нем стороны фиксируют намерение заключить основное соглашение на определенных условиях в отношении определенного объекта;
• перечисление задатка. Это происходит в том случае, когда он предусмотрен;
• сбор документов. Это делают обе стороны;
• заключение договора купли-продажи. По ДКП права собственности переходят к приобретателю;
• удостоверение сделки у нотариуса. Это делается в том случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки;
• государственная регистрация. Новый собственник делает это через Росреестр;
• получение документов после регистрации. Это, прежде всего, актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

• описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
• описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
• цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
• зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
• срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

• семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
• обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.

Оформление регистрации

В назначенную дату все участники сделки должны прийти на приём в выбранный офис МФЦ.

Сначала сотрудник центра проверит предоставленные документы на соответствие требованиям. При выявлении ошибок (неверно составленный договор, отсутствие обязательных документов в пакете) заявителям будет отказано в предоставлении услуги. В этом случае необходимо устранить замечания и записаться на приём повторно.

Если всё в порядке, то на сделке продавцу потребуется оплатить госпошлину за проведение органом Росреестра регистрационных действий:

• 2 000 рублей для физлиц
• 22 000 рублей для организаций

После проверки документов и оплаты пошлины сторонам предложат подписать договор купли-продажи квартиры. Перед подписанием ещё раз внимательно прочитайте все условия и убедитесь, что они соответствуют вашим требованиям.

По итогам визита в МФЦ каждый из участников сделки получит свой экземпляр заявления на регистрацию и расписку о приёме документов.

В каких случаях договор могут признать недействительным

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в случаях, если:

• договор нарушает требования закона или иного правового акта,

• договор заключен с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка или нравственности,

• договор совершен лишь для вида — то есть договор совершен на бумаге, без намерения его последующего исполнения,

• договор прикрывает другую сделку — например, под продажей квартиры прикрывается сделка дарения,

• договор заключен недееспособным гражданином — например, вследствие психического расстройства,

• договор заключен несовершеннолетним, который не достиг 14 лет,

• договор заключен несовершеннолетним (от 14 до 18 лет) без согласия его родителей, усыновителей или попечителя (в случаях, когда такое согласие требуется),

• договор заключен с ограниченным в дееспособности гражданином без согласия его попечителя,

• договор заключен человеком, который в момент его подписания находился в состоянии, когда не мог понимать значения своих действий или руководить ими,

• договор заключен с человеком, который находился под влиянием заблуждения — такой договор может быть признан судом недействительным по иску той стороны, которая действовала под влиянием заблуждения. Однако истцу придется доказать суду, что заблуждение было настолько существенным, что он не совершил бы сделку, если бы знал о действительном положении дел,

• договор совершен под влиянием насилия, угрозы, обмана.

Расторгнуть договор или изменить часть его условий можно подав иск в суд или же по соглашению сторон.

Приостановка и отказ в регистрации права

Есть несколько особенных ситуаций, которые позволяют сотруднику МФЦ отказать вам в регистрации права на собственность, или просто приостановить данный процесс. При каких случаях возможен отказ:

• Если вы предоставили специалисту МФЦ не все документы;
• Если были выявлены проблемы среди заявленных прав и уже регистрируемых;
• Бумаги содержат ошибки или их нужно проверить на оригинальность;
• Документы не соотносятся с законом страны. Например, в договоре нет пункта о сумме покупки или другой обязательной информации, без которой сделка невозможна;
• Нет разрешения третьего лица, если оно должно там быть;
• Дом или квартира арестованы и не могут быть проданы;
• Не был получен ответ новым собственником по вопросу о сведениях из ФМС и ФНС, из-за данного повода он не хочет продолжать сделку. Возможно, потребует ее приостановить.

Если вдруг регистрация по каким-либо причинам не может быть осуществлена, то каждому участнику процесса будет прислано письменное уведомление о причине невозможности продолжения процесса и как можно устранить ошибки, чтобы продолжить оформление документов. Приостановка регистрации возможна на три месяца, пока вы не устраните причины. Позже можно заново возобновить регистрацию или полностью от нее отказаться. Отказ от начавшейся регистрации, можно оформить только в том случае, если ранее она была приостановлена или вы не смогли убрать ошибки в назначенный срок. Отказавшись от регистрации, вы не сможете государственную пошлину вернуть обратно. По закону возможно вернуть вам документы, которые вы отнесли на оформление права собственности, если они не соответствуют правилам. Например, на бумагах есть пометки или помарки, которые не должны быть. Документы возвращаются в том случае, если нет квитанции об оплате государственной пошлины сроком пять дней с момента поступления ваших документов в МФЦ.

В статье мы рассказывали про оформление документов через МФЦ, но, чтобы дать вам полную картину процесса, нужно указать, что есть еще варианты, где можно провести быстро оформление сделки купли-продажи:

• Через МФЦ, о котором мы говорили;
• Через Росреестр – все регионы, кроме Москвы, так как в столице данная функция доступна только юридическому лицу;
• Через сайт Государственные услуги.

На что обратить внимание при подписании соглашения купли-продажи?

• Для защиты прав продавца в соглашение вносится пункт о задатке. Прописывается сумма, которую продавец получил и остаток.

• Пункт о заверении продавца, который подписывает его и соглашается с тем, что все предоставленные сведения о квартире верны.

• Если покупатель приобретает дом или квартиру с мебелью, то этот пункт прописывается в договоре. Опись имущества проводится в акте передачи прав собственности.

• Если квартиру покупают по сертификату материнского капитала — обязательно прописывают этот пункт. Еще указывают, что доля в квартире выделяется ребенку, иначе сделку признают недействительной.

• Стоимость объекта недвижимости указывается не только цифрами, но и буквами. Если покупатель просит продавца намеренно занизить сумму сделки, чтобы якобы не платить налог, лучше на это не соглашаться. После получения задатка покупатель вправе оплатить ту сумму, которая указана в договоре.

• Если условия договора нарушены или не выполняются, расторгните соглашение купли-продажи. В итоге задаток вернется покупателю, а собственность будет обратно передана продавцу.

Когда сделку обязательно заверять у нотариуса

На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:

• самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
• обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.

В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:

• Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
• Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).

Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.

В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.

Документы для нотариальной конторы

Нотариальный договор продажи квартиры будет удостоверен только при условии подачи необходимого пакета документов:

• Предварительный договор (если он составлялся).
• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Справка ЖЭК о зарегистрированных по адресу лицах.
• Поквартирная карточка, заверенная печатью.
• Согласие супруга продавца на отчуждение объекта.
• Согласование органов опеки, если квартира (часть) принадлежит детям.
• Почтовая квитанция об отсылке предложения покупки долевым собственникам.
• Сертификат на материнский капитал (если используется при купле-продаже).
• Договор с банком, если продается ипотечная квартира.
• Справка о полной оплате коммунальных услуг.

В каждом случае нотариусом определяется конкретный перечень требующихся документов в зависимости конкретной ситуации. Нужно представить оригиналы и копии для сравнения и заверки.

Комплектация документов не составит труда, если заключается договор купли-продажи через нотариуса. Нотариальная контора берет на себя большую часть забот, делает соответствующие запросы в органы регистрации и учета, проверяет правоустанавливающую документацию, консультирует, как сторонам действовать, если возникают сложности со сбором справок. Это экономия времени и усилий.

1. После подписания ДКП нужно представить в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности.
2. Перечень документов для сделки в каждом случае индивидуален и зависит от ее типа: свободная, альтернативная.
3. Если продается квартира в ипотеке, необходимо действовать с согласия банка.
4. После продажи недвижимости в некоторых случаях продавец обязан платить НДФЛ. Покупатель же в связи с покупкой может воспользоваться налоговым вычетом.
5. Отменить ДКП после подписания до регистрации можно, достаточно составить соглашение. Отмена после переоформления права собственности возможна только через суд.

Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.

Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:

• проверит дееспособность сторон;
• оценит правовую чистоту сделки;
• посмотрит отсутствие обременений и арестов;
• составит грамотный текст договора;
• проконсультирует при передаче средств;
• оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.

Закон установил обязательное страхование ответственности нотариуса. Если по вине нотариуса сторона понесет убытки, то их можно будет взыскать с конторы. Это очень важная и реально работающая гарантия, которая может обезопасить как продавца, так и покупателя.

Основные условия договора

Для оформления договора купли-продажи квартиры в 2024 году необходимо знать основные условия и правила этой сделки.

Кто оформляет договор?

• Договор купли-продажи квартиры оформляется с участием риэлтора/нотариуса.
• Кем является риэлтор/нотариус, выбирает продавец (владелец квартиры).

Что нужно для оформления договора?

• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство о собственности, выписка ЕГРН).
• Паспорт продавца и покупателя.
• Необходимые документы родственников, если собственность на квартиру совместная (например, брачный контракт или согласие супруга или супруги).
• Документы, подтверждающие возможность продажи квартиры, в случае если она находится в залоге или в ипотеке.

Что проверяется перед оформлением договора?

• Проверяется право продавца на собственность квартиры.
• Проверяется отсутствие ограничений на сделку с квартирой (арест, запрет на продажу).
• Проверяется отсутствие долгов продавца по коммунальным или прочим платежам.

Чего следует избегать до оформления договора?

• Не вступайте в сделку без участия риэлтора/нотариуса.
• Не платите за оформление договора больше, чем указано в запросу.
• Не подписывайте договор, если в нем есть что-то непонятное или несоответствующее вашим условиям.

Сколько стоит оформить договор?

• Стоимость оформления договора может составлять от 1% до 3% от стоимости квартиры, в зависимости от условий и соглашений.

Куда регистрируется договор?

• Договор купли-продажи квартиры регистрируется в Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы по месту нахождения квартиры.

Что делать, если у вас найдено жилое помещение без документов?

• Если у вас есть основания полагать, что квартира является вашей собственностью, необходимо обратиться к юристу для выяснения обстоятельств и оформления правового статуса квартиры.

Ничего сложного в оформлении договора купли-продажи квартиры в 2024 году нет, если вы будете следовать правилам и условиям, а также обратитесь за помощью к профессионалам, таким как риэлторы или нотариусы.

Правоустанавливающие документы на недвижимость

— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.

В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.

— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.

Похожие записи:

• Как поменять фамилию на девичью после развода через 2 года
• Как получить ветерана труда в 2024 году если нет наград но есть стаж в Тверской области
• Прожиточный минимум в Кургане в 2024 на человека