Как расторгнуть ДДУ с ипотекой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть ДДУ с ипотекой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

И дольщик, и застройщик — партнёры в договоре долевого участия, так как оба его подписывают и берут на себя определенные обязательства. Застройщик должен завершить строительство в срок и передать покупателю квартиру зафиксированного метража в жилом комплексе, который соответствует проектной декларации. Дольщик обязан заплатить за квартиру: таким образом он выкупает право на свое будущее жилье.

Обязательно ли идти в суд

Обращение в суд — довольно распространенная мера, куда реже договор расторгается по соглашению сторон. Но прежде чем идти в суд и предпринимать любые шаги к расторжению, целесообразно проконсультироваться с юристом — специалистом по долевому строительству. Вот показательный пример.

Дольщица проекта одного крупного столичного застройщика выбрала и оплатила квартиру, где в гостиной было два окна. Квартира стоила на 700 тыс. рублей дороже, чем аналогичная, но с одним окном в гостиной.

В ходе строительства ей позвонил представитель компании и сообщил, что в её квартире будет одно окно и нужно подписать дополнительное соглашение к договору ДДУ. Дольщица отказалась и обратилась к юристу по долевому строительству. Он изучил её договор долевого участия, и выяснилось, что он составлен так, что застройщик вправе вносить изменения в конфигурацию квартиры, — количество окон в ДДУ не указано.

Доказать, что её квартира стоила дороже, тоже не получалось, потому что к тому времени корпус был распродан, и цены на квартиры пропали из открытого доступа. От компенсации девелопер отказался, а расторгать договор и забирать деньги было невыгодно — квартиры подорожали на 45%.

Ещё одно обстоятельство, требующее оценки до обращения в суд, — финансовая устойчивость застройщика. Дело в следующем: пока ДДУ не расторгнут, дольщик обладает правом залога на незавершённый объект строительства. После расторжения этим правом воспользоваться нельзя.

Это значит, что, если между расторжением и перечислением денег застройщик обанкротится, шансы вернуть сбережения резко сократятся. Среди всех требований кредиторов притязания бывшего дольщика будут в последней очереди, и на их удовлетворение вполне может не хватить средств.

Кроме того, суды — это всегда дополнительные расходы и времени, и денег.

Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке

После того, как застройщик уведомлён о расторжении, нужно сообщить об этом в банк, где оформлена ипотека, и указать предполагаемые сроки возврата денег и расчёт суммы.

Некоторые банки вносят в договор пункты об обязательном согласии кредитной организации на расторжение. Но юристы считают такое требование незаконным, ссылаясь на Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466.

Но важно помнить, что факт расторжения договора не означает снятия обязательства перед банком по ипотеке и закрытию долга. Мало того, ипотечная строящаяся квартира часто становится предметом залога, и банк может настоять на досрочном погашении кредита и даже на выплате процентов.

Вот почему стоит уведомить банк о расторжении ДДУ и предложить другое обеспечение по ипотечному кредиту.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?

   Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

   Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.

   Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.

   ---

   Как зарегистрировать расторжение ДДУ?

   Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.

   Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.

   ---

   Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.

   Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.

   В каких ситуациях возможно расторжение договора ДДУ

   ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве» позволяет участнику долевого строительства совершить расторжение ДДУ в одностороннем порядке.

   Как и для любого другого договора, в качестве обязательного условия для запуска механизма расторжения ДДУ законодатель определил наличие на то веских оснований. По общему правилу – это нарушение исполнения оговоренных в нем условий и обязательств.

   Для дольщика в законе названы определенные основания, при наличии которых тот может стать инициатором прекращения договорных обязательств. Эти основания подразделяются на:

   • допускающие расторжение соглашения в одностороннем порядке;
   • позволяющие прекратить обязательства только через суд.

   Итак, расторжение ДДУ дольщиком минуя обращение в судебные инстанции возможно, когда:

   • прошло более 2-х месяцев с момента оговоренного ДДУ срока сдачи дома, но этого так и не произошло;
   • застройщик не устранил в безвозмездном порядке и в разумный срок выявленные в ходе стройки недостатки либо не возместил ущерб за их наличие;
   • качество построенного объекта не соответствует требованиям;
   • новый договор поручительства был заключен без заблаговременного уведомления дольщика об этом факте;
   • соответствующие основания определены самим договором или нормами закона.

   В судебном же порядке разрешаются следующие конфликтные в сфере долевого участия ситуации:

   • возведение объекта долевого строительства приостановлено и есть все основания предполагать, что закончить стройку в оговоренный ДДУ срок застройщик не успеет;
   • размер долевой жилплощади существенно изменился по сравнению с ранее оговоренной (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).

   Данный перечень не является исчерпывающим. Каждый ДДУ по — своему индивидуален. А потому и возникновение спорных ситуаций по каждому из них возможно по разным причинам, имеющим отношение к конкретному соглашению и конкретному объекту долевого строительства.

   Основания для расторжения договора долевого участия в строительстве, обременённого ипотекой

   1. Односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, в соответствии с частью 1 статьи 9 № 214-ФЗ, возможен по нижеследующим основаниям:

   • нарушение застройщиком установленного договором срока передачи квартиры дольщику более чем на 2 месяца;
   • существенные нарушения требований к качеству жилого помещения (необходимы доказательства наличия в квартире существенных, в том числе – неустранимых недостатков, которые могут быть представлены в заключении досудебной (независимой) строительно-технической экспертизы);
   • неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 № 214-ФЗ (при обнаружении недостатков в квартире застройщик обязан безвозмездно устранить их в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора или возместить дольщику расходы на их устранение).

   «Подводные камни» ипотеки в контексте расторжения договора участия в долевом строительстве

   1. При расторжении дольщиком договора участия в долевом строительстве с застройщиком, действие ипотечного договора с банком автоматически не прекращается, а, следовательно, обязанность дольщика по выплате всей суммы задолженности по ипотечному кредиту сохраняется до полного исполнения обязательства.
   2. В кредитный договор могут быть включены условия, закрепляющие за банком право требования досрочного возврата всей суммы задолженности по ипотечному кредиту в случае расторжения ДДУ, что при неисполнении застройщиком своих обязательств перед дольщиком по возврату цены договора маловероятно.
   3. Если ипотечный договор содержит условия о необходимости досрочного погашения кредита при расторжении ДДУ, но при этом дольщик не может погасить кредит ввиду неисполнения застройщиком обязательств по возврате цены договора в соответствии с ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ, то у заёмщика возникает необходимость в уплате пеней за просрочку погашения суммы задолженности банку, которые будут исчисляться за каждый день просрочки и могут составить весьма внушительную сумму.
   4. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве, приобретённого за счёт заёмных средств, расходы дольщика по открытию и обслуживанию ипотечного кредита в виде страхования (объекта недвижимости, жизни и здоровья заёмщика и т.п.), оплаты услуг оценщика, комиссий (за рассмотрение заявки, выдачу кредита, перевод денежных средств и т.п.) окажутся напрасными и не подлежащими возмещению.
   5. Невозможность (мораторий) или ограничения на досрочное погашение кредита, установленные кредитным договором. Так, например, некоторые банки вводят временной период, в который досрочные платежи по ипотеке не допускаются или же допускаются, но с уплатой существенных комиссий или штрафов. Однако наличие подобных условий в договоре с банком противоречит законодательству, в частности положениям ст. 809 и 810 ГК РФ, а значит может быть оспорено в судебном порядке.

   Расчёт суммы, подлежащей взысканию с застройщика при расторжении договора участия в долевом строительстве с ипотекой

   1) В соответствии с ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ в случае расторжения договора долевого участия в строительстве застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства – физическому лицу денежные средства, уплаченные им в счёт цены договора вместе с процентами, начисленными на эту сумму за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

   Проценты за пользование денежными средствами начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств или их части в счёт оплаты цены договора участия в долевом строительстве до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

   На основании Указания Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

   Значения ключевой ставки в зависимости от периода начисления неустойки:

   Период начисления неустойки:	Ключевая ставка ЦБ РФ:
   по 31.12.2015	8,25 %
   с 01.01.2016 по 13.06.2016	11 %
   с 14.06.2016 по 18.09.2016	10,5 %
   с 19.09.2016 по 26.03.2017	10 %
   с 27.03.2017 по 01.05.2017	9,75 %
   с 02.05.2017 по 18.06.2017	9,25 %
   с 19.06.2017 по 17.09.2017	9 %
   с 18.09.2017 по 29.10.2017	8,5 %
   с 30.10.2017 по 17.12.2017	8,25 %
   с 18.12.2017 по 11.02.2018	7,75 %
   с 12.02.2018 по 25.03.2018	7,5 %
   с 26.03.2018 по 16.09.2018	7,25 %
   с 17.09.2018 по настоящее время	7,5 %

   Как расторгнуть договор долевого участия с застройщиком?

   В каких случаях и по каким основаниям договор долевого участия подлежит расторжению? Действующее законодательство позволяет сторонам сделки (как дольщику, так и застройщику) расторгнуть договор долевого участия. Расторжение договора может быть произведено либо по обоюдному согласию сторон, либо в одностороннем порядке, либо по решению суда. В любом случае уплаченные денежные средства возвращаются застройщиком на счет дольщика.

   Договор долевого участия подлежит расторжению в досудебном порядке, если:

   • более двух месяцев застройщик задерживает установленный договором срок передачи объекта недвижимости дольщику;
   • после передачи квартиры дольщику застройщик не исправляет предъявленные ему в претензионном порядке дефекты строительства, а также отказывается от возмещения материальных затрат, понесенных дольщиком на самостоятельное устранение выявленных дефектов строительства;
   • застройщик при строительстве дома допустил серьезные нарушения установленных законодательством требований к качеству объекта либо дома в целом.

   В этих случаях дольщику достаточно направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого договор считается расторгнутым.

   В судебном порядке ДДУ подлежит расторжению, если:

   • строительство дома остановлено, в результате чего дольщику становится понятно, что застройщик не сможет сдать дом и передать ему объект строительства в установленный договором срок;
   • застройщиком значительно изменена проектная документация, в том числе изменена общая площадь квартиры более, чем на 5%;
   • застройщиком изменено назначение общего имущества многоквартирного дома.

   Особенности возврата денег при схеме с счетами эскроу

   Схема с счетами эскроу является одним из способов оформления долевого строительства. При использовании этой схемы, деньги покупателя не напрямую перечисляются застройщику, а передаются на специальный банковский счет эскроу-агента. Счет эскроу предназначен для сохранения денежных средств до момента сдачи квартиры в эксплуатацию.

   Каким образом можно вернуть деньги, если договор ДДУ требует расторжения? В случае просроченного или неправильно составленного договора ДДУ, покупатель имеет право требовать возврата денег с застройщика. Если застройщик не готов вернуть деньги, то можно обратиться в суд.

   Однако, при использовании схемы с счетами эскроу, процессы возврата денег несколько отличаются от обычных случаев. После расторжения договора ДДУ деньги, находящиеся на счете эскроу, возвращаются покупателю.

   Адвокат по взысканию денег с застройщика в Екатеринбурге

   В случае возникновения споров по поводу строительства недвижимости, участие адвоката по взысканию денег с застройщика может быть необходимым. Адвокат специализируется на защите интересов клиента и помогает решить проблемы, связанные с договорами строительства, судебными разбирательствами и взысканием денег.

   В процессе строительства недвижимости могут возникнуть различные сложности и проблемы. Застройщик может не выполнять обязательства по договору, что может привести к необходимости расторгнуть ДДУ. Возможна также ситуация, когда застройщик не возвращает деньги, полученные от участника по ипотеке.

   Адвокат по взысканию денег с застройщика поможет клиенту разобраться в ситуации и определить, что делать дальше. Он поможет составить и подать иск в суд, принять участие в переговорах с застройщиком и достичь соглашения о возврате денег через судебное соглашение или исполнительное производство.

   Важно знать, что процесс расторжения ДДУ с ипотекой может иметь свои особенности и требовать дополнительных действий. Для участия в таком процессе необходимо обратиться к адвокату, который занимается взысканием денег с застройщика в Екатеринбурге и имеет опыт в решении подобных споров.

   Порядок расторжения ДДУ с ипотекой может быть достаточно сложным и требовать профессиональных знаний. Адвокат поможет клиенту разобраться в причинах возникновения спора с застройщиком и выйти из недобросовестного договора строительства. Он поможет участнику вернуть деньги, которые были вложены в недостроенное или некачественное жилье.

   Если у вас возникли проблемы с застройщиком в Екатеринбурге и вы хотите расторгнуть ДДУ с ипотекой или взыскать деньги, не стоит откладывать обращение к адвокату. Он поможет вам защитить свои интересы и добиться справедливости в ситуации с застройщиком.

   А не лучше ли договориться с застройщиком мирно?

   Конечно, лучше, но только не дольщику, который в этом случае будет довольствоваться только тем, что ему предложит застройщик. Разумеется, последний обязан ему полностью выплатить всю сумму по ДДУ, а что касается неустойки, то тут, как договоришься. Если учесть, что в планы строительной компании совсем не входит терять собственные деньги, то можно заранее предположить, что расчет неустойки будет произведен в пользу застройщика. Кроме того, обещанных выплат по соглашению можно ждать очень долго, нередко сроки исчисляются месяцами и даже годами. Заключая подобное соглашение, дольщик лишается возможности подавать в суд, пока не истечет срок оплаты.

   Из этого следует, что соглашение выгодно только строительной компании, которая может уменьшить сумму выплат и потянуть время. Для дольщика же здесь не присутствует никаких выгод: в денежном выражении он получает значительно меньше, чем по закону, а кроме того упускает время для подачи заявления в суд.

   Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

   Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.

   Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:

   1. Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
   2. Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
   3. В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
   4. В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.

   Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.

   ДДУ расторгается при предоставлении:

   • паспорт;
   • если есть соглашение;
   • если одностороннее расторжение, уведомление;
   • нотариально заверенное решение суда.

   Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:

   • справка о погашении долга из банка;
   • общее заявление двух сторон;
   • кредитный договор;
   • закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
   • судебное решение о закрытии кредита.

   Образец по расторжению ДДУ

   Образец может немного отличаться в зависимости от того, по какой причине происходит расторжение.

   Начало уведомления имеет такой вид:

   «Я, ФИМ, участник(ца) долевого строительства жилого многоэтажного дома, который расположен по адресу: (подробная информация), на основе договора № от числа, месяца, года. Зарегистрирован договор органами УФРС по (название области) от (число, месяц, год).

   Свои обязательства по выплате долга за 1,2,3…комнатную квартиру № на…этаже исполнила(л) в период (от года до года). Мною была внесена сумма в размере (сумма цифрами). Остальную часть долга не внес(ла) по причине (указание причины или причин со ссыланием на условия договора и законодательство РФ).

   В конце должна стоять дата, а напротив — подпись.

   
   

   Похожие записи:

   • Штраф за охоту без путевки на вальдшнепа в 2024 году
   • Сколько будут получать пенсионеры Чернобыльцы в 2024 году
   • Как узнать свои накопления в НПФ благосостояние